Movimento Somos Cidade inaugura podcast com debate sobre o maior projeto de desenvolvimento urbano do litoral brasileiro

Um dos grandes nomes do desenvolvimento urbano brasileiro inaugurou o podcast do movimento Somos Cidade com um debate inspirador sobre a Riviera de São Lourenço, em Bertioga (SP), considerado o maior projeto de desenvolvimento urbano do litoral brasileiro. O engenheiro civil Paulo Velzi compartilhou sua experiência na coordenação dessa iniciativa real e bem-sucedida que ele acompanha há 40 anos.

A entrevista foi conduzida pelo arquiteto e urbanista Ivo Szterling e pelo coordenador do Somos Cidade, Felipe Cavalcanti, e Paulo e Ivo se conhecem há, pelo menos, duas décadas, em práticas profissionais e em encontros do setor e mantêm mútua admiração pela trajetória de destaque no desenvolvimento urbano brasileiro. Ivo é diretor de urbanismo da Vitae Urbanismo e passou quase duas décadas à frente dos projetos urbanísticos desenvolvidos pela Cipasa Urbanismo. Paulo atua há 40 anos na Sobloco Construtora, responsável pela implantação da Riviera de São Lourenço, bairro aberto e totalmente planejado em execução desde 1979.

O projeto  da Riviera compreende uma área total em torno de 9 milhões de metros quadrados, dividida em 33 módulos, e está, atualmente 60% implantado, com 11 mil unidades habitacionais, shopping center, centro comercial e de serviços, flats e hotéis, clube hípico e clube de esporte e lazer e infraestrutura para atender uma população em torno de 120 mil pessoas, especialmente durante a temporada de verão.

Como coordenador geral do empreendimento, Paulo teve, e ainda tem, participação ativa em todas as etapas, do licenciamento ambiental, às obras, à gestão de vendas e da associação de moradores. “Paulo virou um embaixador dessa experiência, que é uma escola para todo mundo, um modelo de empreendimento completamente diferente de qualquer outro produto imobiliário – um bairro com escala de uma cidade”, afirma Ivo.

A importância do Master Developer

A consolidação de um projeto de desenvolvimento urbano depende, primordialmente, do perfil do incorporador, na opinião de Paulo Velzi. “Antes de tudo, ele tem que ser um visionário. Precisa enxergar aquilo que projetou já na frente. Pensar em um futuro de, pelo menos, 30 anos”, destaca Paulo, referenciando, como ídolo, o engenheiro civil e empresário Luiz Carlos Pereira de Almeida, fundador da Sobloco, que faleceu em maio de 2020, aos 94 anos. Segundo ele, o empresário não se conformou com o projeto original de urbanização do local, considerado com um loteamento tradicional de quadras entre avenidas ortogonais e longitudinais. “Quando a Sobloco assinou o contrato, Luiz Carlos projetou a Riviera, junto com os arquitetos Oswaldo Corrêa Gonçalves e Benno Perelmutte. Ele redesenhou e criou desenho que ocupa 30% da área. Ele pesou, há 40 anos, que todas as áreas verdes deveriam se comunicar – é o tal ‘corredor de fauna’ tão falado hoje”, conta.

Outra característica fundamental do Master Developer é manter-se firme a seus propósitos. “Ele tem que pensar à frente e não pode sair do rumo, não pode se desviar. As cidades mudam com o tempo, o que exige o ajuste de algumas coisas, mas o rumo tem que ser aquele previsto”, frisa. Nessa linha, acrescenta a atuação ética e legal. “É aquilo que sempre foi falado aqui, na Riviera: faça tudo dentro da lei; não importa o que a lei peça ou o que os órgãos exijam, vamos fazer tudo e sem dar nada para ninguém. Aqui não existem ‘acertos’. E aí está, talvez, a ciência do negócio”, reforça Paulo. Reconhecendo que não se trata de tarefa fácil – “não tenho dúvida de que é sofrido”, diz – Paulo conta que o empreendimento já sofreu uma série de embargos, todos vencidos.

Um dos motivos está relacionado à insegurança jurídica provocada, especialmente, pelas constantes alterações na legislação. “Vivemos toda a expansão da legislação ambiental. Após a Rio 92, por exemplo, o governo começou a tomar atitudes como a do cancelamento de todas as licenças por seis meses. Depois que analisaram a nossa licença, devolveram”, revela Paulo.

Ivo reconhece a enorme insegurança jurídica que sofre o setor. “É preciso lidar com uma questão importante que é a questão ambiental, mas de uma forma construtiva. Essa polarização entre o empreendedor e os órgãos públicos é algo que mobiliza. Temos que procurar o caminho de fazer bem feito; se não, perde-se a oportunidade de ter boas experiências em planejamento urbano”, complementa Ivo Szterling. Paulo reconhece a importância das leis brasileiras do setor. “As leis são boas e muito fortes, mas também são conflitantes, muito difíceis e intrincadas. Há muita zona cinzenta, e é isso que dá insegurança jurídica”, frisa.

Gestão de conflitos

Projetos de grande envergadura acarretam os mais diferentes conflitos a partir dos interesses dos diversos públicos envolvidos. “É um ser vivo que se desenvolve, tem história, cria cultura. E uma das coisas mais intrigantes, muito ligada à necessidade de liderança, que é o Master Developer, é a gestão de conflitos  – entre empreendedor e morador, ou entre tipos de moradores, comerciantes…”, reflete Ivo Szterling, ao questionar Paulo sobre sua experiência em relação à governança.

“O grande mérito é não deixar o conflito no comércio. Então, decidimos: não vendemos operação comercial, todas pertencem ao empreendimento. Alugamos e definimos o mix necessário. E isso fez com que o bairro fosse crescendo sem grandes brigas entre moradores, comerciantes e nós – como desenvolvedores”, revela. Outro “x da questão”, como define Paulo, é a formalização de uma associação de moradores. “Ela funciona com um gerente geral, que é um ‘gerente de cidade’, e tem o poder de manter essa unidade funcionando”, explica.

Muito além do que apenas gerenciar conflitos, a associação de moradores é primordial para a gestão desta “cidade” que é criada. “Acho que esse é um nicho de mercado pouco aproveitado, o de gestão de bairros. Não adianta pensar que a prefeitura vai suprir – e ela muda a cada quatro anos. Quando se planeja um bairro tem que pensar em tudo e levar tudo até o fim”, enfatiza Paulo. Com 560 funcionários, sendo 250 seguranças, a associação de moradores do Riviera de São Lourenço é exemplo nacional. Para ele, entre os méritos está a conquista da certificação ISO 14000. “Isso cria método, cria processo, cria operação e faz com que tudo funcione. Ter certificação ISO Parece uma burocracia tremenda, mas se usar essa burocracia para o que ela foi criada, funciona muito”, avalia.

Paulo reconhece que ainda há um longo caminho pela frente até a implantação total do Riviera, que passa, inclusive, pela revisão de alguns conceitos, como a da transformação do shopping em um boulevard, e com possibilidade de criação de uma nova centralidade de bairro. “Acredito que a urbanização completa, com marina e tudo, levará mais uns 10 anos”, afirma. Ao caminhar pela orla da praia de São Lourenço, Paulo orgulha-se de fazer parte da implantação da Riviera – considerada um legado do empresário Luiz Carlos Pereira de Almeida. “A gente se sente realizado por dar às pessoas condições de viver melhor – até uma condição de sobrevida, para sair da loucura que se tem no centro da cidade, que é tão impessoal”, afirma.

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