O controle de aluguéis é uma medida que desequilibra o mercado, gerando escassez na oferta de moradias e aumento dos preços dos aluguéis nos imóveis da cidade.
Pouco depois de completar um ano de vigência, a regulamentação que estabeleceu o controle de preços dos aluguéis em Berlim, na Alemanha, até 2025 foi considerada inconstitucional pelo Tribunal Constitucional Federal do país. De acordo com a decisão, anunciada em 15 de abril, a corte destacou que a norma municipal se sobrepunha à legislação nacional, de 2015, que trata do mesmo tema para todo o território alemão, porém, com regras diferentes, como detalha matéria publicada na Deutsche Welle. A lei da prefeitura de Berlim, que entrou em vigor em fevereiro de 2020, abrange cerca de 1,5 milhão de imóveis construídos antes de 2014, aproximadamente 90% das habitações para locação na capital alemã. Ela envolve o congelamento dos aluguéis cobrados por dois anos e, depois disso, uma limitação no percentual de incremento, como descreve a Folha de São Paulo.
Com o objetivo de frear os aumentos constantes registrados no valor das casas na localidade, que conta com mais de 80% dos seus moradores vivendo de aluguel, a legislação não ataca o principal problema habitacional que é a falta de oferta de imóveis e a edificação de novas residências para suprir à demanda, conforme apontam críticos da regulamentação à Deutsche Welle. Ainda segundo a reportagem, levantamentos de diferentes associações revelam que seria preciso erguer mais de 600 mil unidades na Alemanha para solucionar o déficit de moradias, sendo desse total 200 mil somente em Berlim, como cita a Folha de São Paulo. Para Rolf Buch, presidente-executivo da Vonovia – uma das maiores empresas de imóveis residenciais da Europa, a norma apresenta poucos resultados e causa “graves danos colaterais”, como mostra texto do jornal The Economist.
“O teto do aluguel é uma catástrofe para o mercado imobiliário de Berlim”, declarou Jürgen Michael Schick, presidente da Associação Alemã de Imóveis em outra matéria da Deutsche Welle sobre o assunto. Ele analisa que a regulamentação obstrui a construção de novos apartamentos, apesar da necessidade, e a modernização dos já existentes, além de limitar a disponibilidade de unidades na cidade. Schick frisa que a maior proteção contra locações com preços muito altos é a expansão da oferta de moradias. Por outro lado, o governo da capital alemã argumenta, de acordo com a reportagem, que a lei inclui elementos “destinados a incentivar novas edificações, uma vez que qualquer prédio erguido após 2014 está isento (fora das restrições)”.
Medida aumenta competição por imóveis que não estão na área controlada
A regra resultou na redução dos aluguéis no mercado regulamentado de apartamentos, 11% em comparação com o segmento não atingido pela lei (formado por edifícios mais recentes – depois de 2014), conforme estudo do Instituto Alemão de Pesquisa Econômica. Contudo, como reforça o The Economist, a escassez de unidades foi agravada, com os anúncios de habitações em classificados, registrando grande queda. Informações da consultoria Gutmann, divulgada pela Folha de São Paulo, revelam que o volume de moradias para alugar caiu 77% em outubro de 2020 em comparação com o mesmo mês de 2019. Nesse período, o valor das locações em contratos novos teve uma alta de 8,1%. Já o portal de imóveis ImmoScout24 comentou à Deutsche Welle que essa situação teve um grande efeito na competição por apartamentos fora da região controlada, com uma média de 214 pessoas respondendo a cada anúncio de aluguel em janeiro de 2021 em comparação com 128 no mesmo mês do ano passado.
“Os inquilinos, naturalmente, se agarram aos seus imóveis com teto de aluguel como cola. Os proprietários usam as residências para si próprios, vendem ou simplesmente as mantêm vazias”, salienta a reportagem do The Economist. Andreas Kluth, colunista do site da Bloomberg, acrescenta que o controle levou a um acelerado crescimento dos aluguéis em áreas não atingidas pela norma e tornou os apartamentos recém-construídos “ainda mais inacessíveis para a maioria das pessoas”.
Kluth defende que esses dados confirmam o que economistas haviam alertado e que já tinha sido observado em outras cidades que adotaram o controle de aluguel, como São Francisco e Cambridge, Massachusetts (Estados Unidos): os limites auxiliam apenas aqueles que já estão em moradias regulamentadas. “Simultaneamente, eles prejudicam todos os outros grupos, especialmente os jovens e os que vêm de outras localidades, por quase os excluir do mercado”, afirma.
Diminuir restrições de zoneamento é alternativa para aumentar número de moradias
Uma das soluções indicadas por Andreas Kluth em artigo da Bloomberg para o déficit habitacional é aumentar o número de residências disponíveis, o que poderia ser feito com a redução da burocracia no zoneamento e na construção. “A abordagem em Berlim cai na mesma armadilha de fixar qualquer preço. Em uma falta de alimentos, por exemplo, regular o valor do pão só troca os preços altos pela escassez de produtos nas prateleiras”, compara.
Berlim teve, por muitos anos depois da reunificação, um dos menores aluguéis entre as maiores cidades alemãs, como recorda o The Economist, com a oferta abundante de apartamentos antigos com janelas e tetos altos e grandes salões, conhecidos como Berliner Zimmer. Com a queda da população na capital na metade da década de 1990, ressalta o jornal, os planejadores urbanos presumiram que essa seria uma situação que permaneceria igual por um longo tempo. No entanto, houve um crescimento intenso no número de habitantes nos últimos anos. Em média, entre 30 mil a 40 mil pessoas migram para a Berlim todos os anos, atraídos, justamente, pelos aluguéis acessíveis, pela agitada cena artística e cultural e pelo mercado de trabalho com muitas oportunidades. Esse panorama, de acordo com a reportagem, atraiu jovens de outras regiões da Alemanha e também imigrantes, o que modificou o contexto urbano e acabou elevando o preço das moradias – o que não foi acompanhado na mesma medida pelo aumento da renda.
A lei do teto de aluguéis surgiu na capital alemã para tentar reverter esse cenário de explosão dos valores das residências que, na primeira fase, congelou os contratos de unidades construídas antes de 2014 nos preços de junho de 2019 por dois anos. E na segunda etapa, que teve início em novembro de 2020, de acordo com o The Economist, os proprietários foram obrigados a reduzir quaisquer locações que ultrapassassem em mais de 20% uma lista de limites pré-definidos, como localização, ano do imóvel e conservação, fixando entre 3,92 e 9,80 euros o metro quadrado. A previsão era que, em 2022, os preços pudessem ser reajustados, mas no máximo de 1,3% ao ano, como complementa a reportagem do Deutsche Welle.
Impactos do fim do teto de aluguéis passam por reajustes e pagamentos retroativos
A decisão da justiça alemã de anular a regulamentação do controle dos valores das locações em imóveis construídos até 2014 preocupa inquilinos, como ressalta matéria da Deutsche Welle, que podem ter que arcar retroativamente com a “diferença que deixaram de pagar com o congelamento, além de estarem sujeitos a reajustes que não puderam ser feitos”. A reportagem anuncia também que a Deutsche Wohnen, que controla milhares de apartamentos na capital alemã, comunicou que irá “exigir um ressarcimento que, em média, deve ficar em 430 euros”. A determinação da corte foi comemorada por Rolf Buch, presidente-executivo da Vonovia, que informou, que “abrirá mão da cifra retroativa”, segundo a Folha de São Paulo.
A Associação de Empresas Habitacionais de Berlim-Brandemburgo, que administra 44% do estoque habitacional de Berlim, disse que o “experimento da cidade falhou como previmos”, de acordo com matéria da revista Fortune. A entidade, da qual a Vonovia faz parte, afirmou ainda que o Tribunal Constitucional “abriu caminho para investimentos em novos edifícios, ação climática e vida intergeracional”. Em comunicado publicado pela reportagem, Maren Kern, representante da associação, aponta que, com o fim do controle, as companhias do setor de habitação social “podem retornar aos seus planos de investimentos originais, assim que as questões dos aluguéis adicionais forem resolvidas”.
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