A forma convencional de zoneamento vem sendo substituída por novas maneiras de pensar as localidades, que focam no alcance de objetivos econômicos, sociais e de habitação para aprovar projetos em áreas centrais, em expansão ou que precisam ser reconfiguradas.
A tradicional divisão das cidades em zonas residenciais, comerciais e industriais já não responde às demandas de desenvolvimento dos municípios e ainda traz obstáculos para a implementação de políticas urbanísticas que viabilizem a aproximação de moradias, trabalho, lazer, varejo e serviços, criando bairros mistos e densos. O resultado de anos de emprego dessa estratégia são lugares sem vitalidade e onde não se vê pessoas nas ruas, caminhando ou pedalando até os seus destinos ou utilizando os espaços públicos.
Novas visões sobre o planejamento das localidades começaram a surgir nas décadas de 1960 e 1970, com pensadores como Jane Jacobs, e ganharam impulso nos anos 1990 com o Novo Urbanismo. E foi com base nos princípios dessa escola de pensamento que outras possibilidades de projetar as cidades passaram a ser adotadas, como o Performance Zoning (zoneamento de performance), destaca reportagem da Bloomberg. A grande diferença desse modelo para o convencional é que, em vez separar as regiões dos municípios pelo uso do solo, são definidas metas de desempenho e estabelecidos padrões que devem ser cumpridos em cada uma das áreas. Esse método prioriza os objetivos econômicos, sociais e de habitação que devem ser alcançados pelos desenvolvedores, que decidem que tipo de complexo irão construir para atingir os parâmetros determinados.
O conceito foi criado para atender aos espaços onde o zoneamento tradicional falhou, explicou o especialista e consultor em planejamento e códigos urbanos, Lane Kendig, à matéria do portal de notícias American City&County. Kendig é considerado o “pai do zoneamento de desempenho”, conforme o site, e é autor de livros sobre o tema, como “Usando o Novo Zoneamento de Desempenho: Uma abordagem contemporânea para implementar planos e melhorar comunidades”, lançado em 2019. As vantagens dessa maneira de pensar as localidades, segundo o American City&County, vão desde a maior flexibilidade para a realização de empreendimentos e das mudanças necessárias nos bairros até o incremento do crescimento econômico, já que os desenvolvedores podem apurar facilmente o que é permitido fazer nos lotes, agregando segurança à concretização das iniciativas, e a aprovação mais rápida das licenças dos projetos.
O zoneamento de desempenho também avalia os impactos de novos complexos nas vizinhanças e na relação dos empreendimentos com os terrenos onde serão erguidos, como ressalta artigo da Comissão de Planejamento do Condado de Chester, na Pensilvânia. “É uma forma de tornar o zoneamento convencional mais sensível à natureza particular de lugares específicos de desenvolvimento e tem sido utilizado em projetos residenciais e não-residenciais”, acrescenta o texto. Em geral, a aplicação dessa metodologia exige a identificação e o mapeamento das estruturas históricas e dos recursos ambientais que devem ser protegidos em uma propriedade.
Os benefícios desse mecanismo abrangem ainda, de acordo com a comissão do Condado de Chester, a efetivação de desenvolvimentos que não sobrecarregam o meio ambiente, o sistema de transporte e a circulação de uma área, maior variedade de usos da terra, redução de potenciais conflitos devido à utilização dos lotes e uma resposta mais ágil do setor privado ao mercado, adequando seus empreendimentos às novas necessidades percebidas. Além disso, aumenta a eficiência do uso do solo e permite o emprego da infraestrutura existente de maneira mais eficaz, o que tende a impulsionar a evolução de regiões urbanas, suburbanas e centrais das localidades.
Fremont na Califórnia reestrutura área a partir do zoneamento de performance para receber estação de trem
São Francisco e sua Bay Area, assim como outras cidades da Califórnia e dos Estados Unidos, têm promovido uma série de ações para combater a crise habitacional e rever suas políticas urbanas e também de mobilidade. Entre as modificações em andamento, como o fim dos bairros unifamiliares, está a implementação do zoneamento de performance para ampliar a conexão entre as localidades desse estado, como salienta reportagem da Bloomberg. Uma das iniciativas nesse sentido ocorreu no distrito de Fremont, conta a matéria, onde o conselho municipal optou por esse método para reconfigurar um terreno de cerca de 900 acres (em torno de 3.642.174 metros quadrados) parar criar uma nova comunidade ancorada por uma estação de trem do Bay Area Rapid Transit (Bart), a Warm Springs/South Fremont.
O primeiro passo dos planejadores foi elencar um conjunto de metas – como empregos, moradias, residências acessíveis e padrões rígidos para uma baixa pegada de carbono do complexo como um todo. “Queríamos fugir da lista de costume – você pode fazer isso, esse é um uso condicional – e, em vez disso, dizer que, se você pode conseguir isso (cumprir objetivos), você decide sobre os usos”, afirmou o então designer urbano sênior do escritório de arquitetura Perkins+Will, Noah Friedman, à Bloomberg. A empresa é responsável pelo projeto de expansão da rede do Bart. “O zoneamento aprovado pelo conselho local não diz como atender aos critérios estabelecidos, apenas que eles devem ser atingidos”, reforçou Friedman.
Idealizado dentro do conceito de Desenvolvimento Orientado para o Trânsito (TOD, em inglês), o empreendimento ocupa a área onde antes ficava uma fábrica da Toyota e reúne escritórios, comércio, entretenimento, hotel e habitações, fomentando uma comunidade de uso misto, dinâmica, caminhável e com fácil acesso ao transporte público. A meta a ser alcançada ao longo dos anos é de 19,3 mil empregos e 4 mil moradias. Segundo informações do Bay Area Rapid Transit, a Warm Springs/South Fremont foi aberta ao público em 2017 e a próxima etapa da ampliação inclui a construção de mais uma estação no distrito, a Irvington – que ficará no meio do caminho entre as paradas Warm Spring e Fremont.
Havana, na Flórida, foge do zoneamento convencional para revitalizar o município
Importante centro de produção de tabaco, a cidade de Havana, que fica próxima à capital do estado da Flórida (EUA), Tallahassee, viu sua economia declinar na década de 1990 quando o ramal ferroviário que ligava a localidade à linha principal foi desativado, relata matéria do American City&County. A solução encontrada pelo município para se reconstruir foi modernizar suas normas urbanísticas, adotando o zoneamento de performance para atrair novos empreendimentos, diversificar seus negócios e oferecer oportunidades de emprego à população.
Além da mudança na lei de zoneamento, contribuiu para a alteração do perfil econômico da cidade a instalação de uma loja de antiguidades em um prédio histórico na área central, que encorajou outras pessoas a seguirem o mesmo caminho. No início dos anos 2000, Havana contava com 40 estabelecimentos dessa natureza, duas galerias de arte e um centro de educação artística, tornando-se uma referência no segmento nessa região dos Estados Unidos.
Conforme o American City&County, a opção pelo zoneamento de performance foi motivada pela maior flexibilidade que ele oferecia para o redesenvolvimento da cidade e por dispensar o rezoneamento do município e as audiências públicas necessárias no procedimento tradicional. O novo plano desenhado para Havana criou quatro distritos, dois deles com restrições de uso do solo: o de conservação de bairro (que só permite casas unifamiliares) e o industrial. Nos outros dois, o núcleo urbano e os locais de desenvolvimento, é possível uma ampla variedade de usos, desde que eles atendam aos padrões de desempenho que regem questões como controles de drenagem, densidade, proporções de área útil e pátios de proteção entre as diferentes funções que serão implementadas nos lotes.
Entre as vantagens assinaladas pela reportagem do zoneamento de performance em Havana estão a redução do tempo de cerca de 90 dias para três para a obtenção das licenças para iniciar os projetos e as poucas reclamações dos moradores, uma vez que a lei inclui requisitos de plantio de vegetação para manter a atratividade da cidade. O American City&County informa ainda que o maior desenvolvimento econômico da localidade é outro fator importante que justifica o emprego desse método.
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