Governo Biden aposta no aumento da oferta de moradias

Em recente discurso no Congresso dos Estados Unidos, o presidente norte-americano, Joe Biden, apresentou uma série de medidas para enfrentar a escassez de moradias e a alta das locações. Edificar e renovar mais de 2 milhões de imóveis e disponibilizar créditos fiscais são algumas das iniciativas para disponibilizar mais casas no mercado.

Os Estados Unidos vivem atualmente uma crise de acessibilidade à moradia, apontada por muitos veículos de comunicação do país como uma das piores em décadas. Cenário que tem levado estados e cidades a revisarem suas leis de zoneamento e outras barreiras que dificultam a construção de residências e o governo federal a desenvolver programas habitacionais e de incentivos fiscais para elevar a oferta de unidades. No começo de março, o presidente norte-americano, Joe Biden, falou sobre as novas propostas para reverter esse quadro durante seu discurso sobre o Estado da União – relatório apresentado, anualmente, pelos governantes daquela nação no Congresso.

Biden acredita que os custos dos imóveis estão altos demais e que são necessários investimentos significativos para resolver a falta de casas acessíveis, conforme informações da Casa Branca. Nos últimos dez anos, os preços das moradias nos Estados Unidos aumentaram cerca de 60% e em torno de 25% dos locatários – aproximadamente 12 milhões de famílias – gastam mais da metade dos seus rendimentos com habitação, acima do índice considerado sustentável economicamente, que é de até 30% da renda, relata matéria do The New York Times.

A esse panorama, acrescenta a publicação, soma-se o fato de muitas pessoas terem migrado de localidades caras das regiões costeiras, como São Francisco e Los Angeles, para municípios menores e mais acessíveis, incrementando o público de “superviajantes”, residentes que dirigem por 90 minutos ou mais para chegar aos seus empregos. Muitos são os aspectos que impactam na redução da quantidade de propriedades para a compra e para o aluguel, incluindo os altos valores dos seguros e das taxas de hipotecas, o que tem feito muitos desistirem de terem seu imóvel próprio, indica reportagem da CNN.

Quem refinanciou suas taxas hipotecárias durante a pandemia de coronavírus, quando elas estavam em baixa, entre 2% a 3%, está relutante em vender suas casas agora e adquirir uma nova a uma alíquota próxima aos 7%. Além disso, mais de 90% dos atuais proprietários possuem taxa hipotecária de 6% ou menos, complementa a matéria. Com relação aos preços das locações, a CNN revela que eles estão cerca de 30% mais elevados que antes da Covid-19. Outro dado salientado pelo The New York Times é que, segundo a empresa de financiamento hipotecário Freddie Mac, o déficit habitacional é calculado em aproximadamente 4 milhões de unidades, escassez que é mais acentuada nos aluguéis de baixo custo e nas moradias preferidas por compradores de primeira viagem.

Desde que assumiu o governo dos Estados Unidos, em 2021, Biden vem defendendo ações para que as administrações das cidades e estados alterem suas regras de uso e ocupação do solo, permitindo que mais residências e de tipos diversos sejam edificadas nos bairros, inclusive naqueles onde tradicionalmente apenas imóveis unifamiliares eram permitidos, atendendo às necessidades variadas da população. Em seu plano de infraestrutura de 2,3 trilhões de dólares, anunciado naquele ano, em torno de 213 bilhões de dólares foram previstos para serem aplicados, em um período de oito anos, na construção, preservação e reforma de 2 milhões de casas, assim como a concessão de benefícios para as localidades que flexibilizem ou eliminem suas normas de zoneamento excludentes, como detalha reportagem do Somos Cidade.

Já no relatório lido no Congresso, Biden tratou de outras medidas que podem contribuir para aumentar o estoque de habitações naquele país e diminuir o valor das locações, como a criação de novos créditos fiscais voltados para a classe média. Um deles, explica a CNN, seria um incentivo reembolsável de 10 mil dólares para compradores de propriedades desse patamar de renda. De acordo com a Casa Branca, isso representaria uma redução hipotecária de mais de 1,5 pontos percentuais sobre a moradia média. A expectativa do governo federal é auxiliar mais de 3,5 milhões de famílias com essa renda a adquirirem sua primeira residência nos próximos dois anos.

No outro lado da moeda, os donos de unidades também teriam um crédito fiscal de um ano de até 10 mil dólares. A ideia com esses recursos é estimular as pessoas da classe média a venderem seus imóveis iniciais, com um preço médio abaixo do verificado na área de moradias do município onde estão localizados, para outros proprietários-ocupantes. A estimativa da Casa Branca é ajudar em torno de 3 milhões de famílias com essa estratégia.

Essas iniciativas precisam ser confirmadas pelo Congresso para serem implementadas, assim como a ação que disponibilizaria até 25 mil dólares em assistência de pagamento inicial aos compradores de residências de primeira geração. Isso atenderia a aproximadamente 400 mil famílias que não conseguiram, ao longo das décadas, juntar riqueza geracional associada à aquisição da casa própria a terem sua primeira moradia, argumenta a Casa Branca.

Políticas para destravar a edificação e a liberação de mais imóveis

Em seu discurso, o presidente Joe Biden reforçou a sua convicção de que para diminuir os custos dos aluguéis e elevar o acesso dos cidadãos à residência própria é preciso erguer mais unidades. Nesse sentido, descreve a Casa Branca, é necessário que o Congresso aprove também legislação que possibilitará construir e renovar mais de 2 milhões de propriedades. Medida que seria baseada no Plano de Ação para a Oferta de Habitação da sua administração. As iniciativas elencadas abrangem ainda um pedido de expansão do crédito fiscal para as moradias de baixa renda para construir ou preservar 1,2 milhão de unidades de locação mais acessíveis.

Um novo fundo de 20 bilhões de dólares para apoiar a edificação de imóveis de aluguel multifamiliares a valores mais viáveis foi outra das propostas apresentadas por Biden durante o discurso sobre o Estado da União. Esses recursos, conforme a Casa Branca, seriam utilizados também para impulsionar os governos das cidades norte-americanas a removerem barreiras desnecessárias ao crescimento da oferta de residências, como as de zoneamento, por exemplo, e a testarem modelos inovadores para incrementar a produção de casas acessíveis para a compra e locação para famílias de classe média e de trabalhadores. A perspectiva é que esse fundo oportunize que centenas de milhares de moradias sejam erguidas e colaborem com a meta de diminuir os custos das unidades.

Em outra frente de atuação, o presidente sugere que os 11 Bancos Federais de Empréstimo à Habitação (FHLB, na sigla em inglês) dupliquem sua contribuição anual para o Programa de Residência Acessível, passando de 10% do seu rendimento líquido para 20% – o que representaria mais de 3,79 bilhões de dólares para esse segmento durante a próxima década e atenderia a quase 380 mil famílias. Os valores arrecadados serão empregados no financiamento, aquisição, construção e reabilitação de imóveis tanto para a venda como para o aluguel a preços mais viáveis.

O anúncio de Biden no Congresso foi celebrado por defensores da habitação, segundo a CNN, que viram como importante os desafios que locatários e proprietários precisam lidar serem colocados em primeiro plano. Por sua vez, o setor imobiliário não se mostrou tão otimista com as estratégias. Para integrantes desse segmento ouvidos pela matéria, as medidas não resolvem a questão da procura, que continua a superar a oferta de moradias, e ainda inflacionam os valores das casas. Na mesma linha, especialistas nessa área entrevistados pelo Washington Post disseram estar preocupados que os novos créditos sugeridos pelo presidente dos Estados Unidos aumentem mais a procura no mercado por residências enquanto a disponibilidade de unidades ainda está se recuperando.

Ação das localidades é fundamental para mitigar falta de imóveis

Além das políticas do governo dos Estados Unidos, a mudança do contexto atual de carência de habitações para a compra e aluguel precisará da atuação das administrações municipais, afirma matéria do The New York Times, que assinala que as iniciativas em Washington não farão grande diferença no déficit de moradias acessíveis e que essa situação deve ser solucionada nas cidades e nos estados. A explicação para essa teoria está baseada no fato de caber às localidades, na maioria dos casos, a responsabilidade e as decisões sobre as leis que norteiam o uso e a ocupação dos solos. Para a reportagem, as regras de zoneamento são um dos principais obstáculos para que mais residências sejam edificadas.

O jornal pontua que lugares que contam com menos exigências para erguer novas propriedades têm se revelado de acesso mais facilitado à população, registrando uma expansão da oferta de unidades mais rápida. Com a flexibilização das normas de zoneamento, muitas regiões estão permitindo uma maior diversidade de construções em um número mais alto de bairros, distanciando-se da tradicional maneira de planejar os municípios daquele país, onde ainda predominam as casas unifamiliares, em que apenas um imóvel pode ser edificado em um lote em grande parte das áreas das cidades.

E uma das possibilidades para fazer isso, agrega a publicação, é através da liberação para que mais de uma moradia seja erguida nesses terrenos, como as Unidades Habitacionais Acessórias (ADUs, na sigla em inglês), que são construções que vão desde apartamentos em cima de garagens ou nos porões das residências até outra propriedade instalada no quintal. Outro caminho seguido por localidades e estados é a autorização para que imóveis de densidade média sejam edificados, como duplexes e triplexes, em comunidades antes exclusivas para casas unifamiliares.

Os grupos de Nimby (da sigla em inglês, Não no Meu Jardim) também são citados pelo jornal como um dos aspectos que podem dificultar que se ergam mais moradias. Isso porque integrantes desse movimento costumam se organizar contra a implementação de novos empreendimentos imobiliários em seus bairros, em geral, regiões mais estruturadas e ricas dos municípios. A reportagem comenta que os Nimbys possuem influência sobre os conselhos das cidades, que detêm grande poder sobre onde e que tipos de habitações serão permitidas, e que eles costumam participar em peso das audiências públicas para se posicionarem contra novas construções, defendendo que elas trariam reflexos ambientais e piorariam o trânsito.

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