Retrofit de prédios para oferecer mais habitações, incentivos fiscais e melhorias nos ambientes públicos e na mobilidade são algumas das medidas adotadas para recuperar a vitalidade das regiões centrais dos municípios. Conheça as ações que São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife e Florianópolis têm posto em prática para alcançar esse objetivo.
Atrair as pessoas de volta para os centros, possibilitando que elas morem, trabalhem e se divirtam nessas áreas, vem sendo um desafio para as localidades, que precisam encontrar mecanismos para tornar esses espaços dinâmicos novamente e com programações que tragam movimentação para distintos momentos do dia. Na maioria das cidades, os centros se transformaram em destinos apenas diurnos, lugares onde os indivíduos possuem seus empregos, fazem suas compras, estudam ou acessam serviços públicos ou culturais, mas que ficam vazios à noite.
A combinação de pouca disponibilidade de residências com a escassez de opções de atividades diminui a segurança nas ruas e afasta as pessoas dessas regiões após o expediente e o fechamento das lojas. A falta de imóveis nos bairros centrais também impacta a mobilidade, uma vez que os indivíduos não conseguem encontrar unidades próximas do trabalho e acabam indo para zonas mais distantes e perdem muito tempo nos deslocamentos diários. A ausência de investimentos na qualificação da infraestrutura e dos ambientes coletivos ao longo dos anos por parte das administrações públicas é mais um elemento que contribui para deixar essas áreas menos vibrantes e pouco utilizadas.
No entanto, diversos municípios estão desenvolvendo projetos para revitalizar seus centros, focando principalmente em estratégias para ofertar mais habitações e no estímulo ao uso misto dos empreendimentos, potencializando a economia local. A criação de leis que oportunizam a readequação de prédios comerciais em moradias, o seu retrofit, é uma das políticas implementadas por várias cidades, assim como a definição de incentivos fiscais para isso, melhoria dos espaços urbanos, aprimoramento da estrutura para caminhar e pedalar e preservação do patrimônio cultural e histórico.
Em São Paulo (SP), por exemplo, o Requalifica Centro, lançado em 2021, tem como meta principal impulsionar a renovação e o retrofit de prédios antigos, convertendo-os em residências. Conquistar novos investimentos para essa região – fomentando o uso misto dos edifícios e as fachadas ativas – é outro objetivo da iniciativa, segundo a prefeitura da capital paulista, idealizadora da medida, que abrange uma área de 6,4 quilômetros quadrados. A proposta do Executivo é adensar o Centro e resgatar a sua atratividade, aliando habitação, comércios, comodidades, serviços e alternativas de entretenimento e de eventos.
Com o programa, o governo municipal procura ainda reduzir a ociosidade dos imóveis nessa parte da localidade, reaproveitar a infraestrutura existente, promovendo a sustentabilidade, e conservar o patrimônio histórico e arquitetônico da capital paulista. Para viabilizar essas mudanças, a prefeitura conta com incentivos fiscais, como isenção do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) nos três primeiros anos a partir da emissão do certificado de conclusão de obra e diminuição para 2% da alíquota de Imposto Sobre Serviços (ISS) para trabalhos relativos à obra de retrofit.
Além disso, há isenção de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para as unidades que passarem por readequações e isenção de taxas do município para instalação e funcionamento por cinco anos. Outros benefícios envolvem a dispensa do pagamento de contrapartida financeira (outorga onerosa) no caso de alterações de uso das construções e as áreas destinadas para a utilização que não seja moradia (térreo e cobertura dos empreendimentos) não são computáveis (ou seja, não são consideradas no cálculo do coeficiente de aproveitamento do terreno).
Em 2024, a administração local fez o segundo chamamento, por meio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, aos interessados em fazer retrofit em prédios antigos na região central, detalha o jornal Estadão. O Executivo se comprometeu a cobrir até 25% do valor de obras para as ações efetuadas no território do Requalifica Centro. O governo da cidade vai destinar, nessa etapa do programa, R$ 100 milhões para os projetos selecionados. Conforme a prefeitura, 60% dos recursos do pacote de R$ 1 bilhão anunciados em 2023 serão voltados para ações centradas em famílias com renda até três salários mínimos ou entre três e seis salários mínimos.
Já em março deste ano, a administração de São Paulo publicou um novo decreto para ampliar os incentivos dados à Habitação de Interesse Popular. A intenção é assegurar que mais famílias de baixa renda tenham acesso à residência no Centro da capital paulista. De acordo com o Executivo local, as novas regras estarão no terceiro chamamento público do Requalifica Centro, que deve ocorrer nos próximos meses. Desde 2021 até o começo de 2025, o programa aprovou 21 iniciativas, somando 1.902 novas unidades, informa a prefeitura. Desse total, 17 são empreendimentos voltados para moradia, incluindo um de Habitação de Interesse Social, e quatro são de uso comercial. Atualmente, 28 projetos estão em análise.
Outras medidas do governo da cidade para revitalizar o Centro são a Área de Intervenção Urbana (AIU) do Setor Central e o Todos Pelo Centro. A primeira ação está centrada em tornar aquela região um polo atrativo para investimentos e moradia, com foco em imóveis para famílias de baixa renda. A perspectiva é chegar a em torno de 220 mil novos residentes. Por sua vez, o segundo programa trata de melhorias urbanas, na segurança e na infraestrutura, como aperfeiçoamento das calçadas, da iluminação, da zeladoria, instalação de jardins de chuva, concessão do Mercadão e Terraço Martinelli, entre outras estratégias.
Em Belo Horizonte, Centro de Todo Mundo incentiva transformações na região
Tornar o espaço central da capital mineira um lugar de permanência, de habitação, lazer e turismo é a intenção do Centro de Todo Mundo, iniciativa lançada pela administração municipal em 2023. A meta é renovação do ambiente investindo em segurança, caminhabilidade, cultura e na melhoria das áreas verdes, deixando esse território, até então de passagem, mais bonito e convidativo. Entre as medidas a serem realizadas estão expansão das faixas exclusivas para ônibus, recuperação de vias, calçadas e praças, ampliação dos pontos com wi-fi, modernização do videomonitoramento e aprimoramento da acessibilidade, destaca o jornal Estado de Minas.
A ação, segundo o Executivo local, foi estruturada em dez eixos de atuação, entre eles o de requalificação urbana; ocupação de prédios ociosos e vazios; inclusão produtiva; manutenção e zeladoria e população em situação de rua. Para aumentar a disponibilidade de moradias no Centro, em setembro de 2024 foi aprovada pela Câmara de Vereadores de Belo Horizonte a Lei do Retrofit. O projeto de lei da prefeitura abrange incentivos à construção de unidades populares e a amortização de valores cobrados para a regularização de edificações.
A proposta também reúne normas mais flexíveis para a adaptação dos empreendimentos, como, por exemplo, ventilação mecânica de banheiros, fachadas aeradas, acessibilidade e exigência de vagas de garagem. Outros aspectos tratados pela legislação são a ausência de cobrança para a regularização do parâmetro de coeficiente de aproveitamento na região do Centro de Todo Mundo e a isenção de ITBI na compra de imóvel para a produção de residências. Além disso, prevê 50% de desconto por três anos no IPTU de habitações aprovadas para o retrofit.
A iniciativa visa ainda a modernização do parque imobiliário presente no Centro de Belo Horizonte, a utilização intensiva dos terrenos, elevar a densidade populacional e a disseminação de “gentilezas urbanas” previstas no Plano Diretor, como fachadas ativas e terraços abertos ao público, descreve notícia da Câmara de Vereadores da cidade. Complementam os propósitos do programa o estímulo à mobilidade ativa (caminhar e pedalar) e ao uso do transporte coletivo e a identificação de imóveis ociosos ou subutilizados para o desenvolvimento de moradias populares. A Lei do Retrofit aguarda a sanção da prefeitura.
Recentro quer reavivar o Centro do Recife com medidas em diferentes frentes
Na mesma linha de outros municípios brasileiros, a capital de Pernambuco busca potencializar iniciativas públicas e privadas que ajudam a transformar a área central da localidade em um espaço para viver, trabalhar, investir e visitar. Nesse sentido, o governo da cidade criou o Recentro, iniciado em 2021, para revitalizar os bairros Recife, São José, Santo Antônio e Boa Vista, através do incentivo à construção de mais residências, do desenvolvimento econômico dessas regiões, da valorização do patrimônio histórico e cultural, qualificação da mobilidade, fortalecimento de atividades culturais e da conservação dos ambientes urbanos.
A localidade conta também com reduções e isenções de tributos municipais como o IPTU, ISS e no ITBI para fomentar atividades econômicas, habitação de interesse social e edificações ou intervenções voltadas para a recuperação ou renovação de empreendimentos situados no território do Recentro, conforme a Secretaria de Desenvolvimento Econômico do Recife. Para impulsionar ainda mais a reabilitação dessa parte da capital pernambucana, a gestão da cidade, em parceira com o Banco do Nordeste e a Superintendência de Desenvolvimento do Nordeste (Sudene), lançou em fevereiro deste ano uma linha de crédito para projetos de uso misto, aponta o jornal Folha de Pernambuco.
Os recursos de cerca de R$ 2 bilhões podem ser empregados no retrofit de complexos que unam moradia e comércio ou serviços, bem como para ações que envolvam parcerias público-privadas e coliving (imóveis compartilhados). A ideia com esse financiamento é facilitar o retorno da população para os bairros centrais, diminuindo o déficit de residências, relata a administração local. Além disso, a expectativa é melhorar a mobilidade da população, reduzindo as distâncias percorridas todos os dias para a realização de tarefas cotidianas e estimulando as caminhadas e o uso da bicicleta.
Com grande potencial turístico, Recife possui também uma Lei de Retrofit específica para o setor hoteleiro. A legislação, regulamentada pelo Executivo municipal em 2024, diminui a alíquota do ISS para o segmento, que até então era de 5%. Com a modificação, o tributo fica em 2,05% para empreendimentos que efetuarem ampliações em suas estruturas, em 3% para aqueles que fizerem manutenção e em 4% no caso de investimentos em modernização.
Reviver Centro, no Rio de Janeiro, busca tornar a área o coração da capital de novo
Experimentando a mesma realidade de inúmeras cidades do País, o Rio de Janeiro quer voltar a ter vida no seu Centro Histórico também à noite e para isso está potencializando a oferta de mais unidades habitacionais na região. O plano Reviver o Centro, lançado pela prefeitura em 2021, prevê o aproveitamento das construções já existentes e dos terrenos que permanecem vazios há décadas em uma parte da localidade que possui um relevante patrimônio cultural e infraestrutura estabelecida.
O programa de requalificação urbana espera atrair mais moradores por meio da melhoria dos serviços públicos e dos ambientes urbanos, promoção da mobilidade sustentável, da ativação de lugares por meio da arte e da concepção de novos pontos verdes. O projeto, em sintonia com as estratégias em outras capitais, disponibiliza incentivos fiscais e urbanísticos, como isenção no IPTU e no ITBI. Em 2023, o Reviver Centro foi ampliado, entrando em sua segunda fase, e passou a incluir a Zona Sul do Rio de Janeiro , com exceção do bairro Glória, de acordo com o jornal O Globo, nas áreas que podem receber edificações com compensações de empreendimentos licenciados no Centro.
A publicação explica que quem construir moradias ou fizer projetos de retrofit para o uso residencial na região do programa municipal recebe um bônus imobiliário que pode ser transferido para complexos nas zonas Norte e Sul, as denominadas áreas receptoras. Esse benefício vai de 60% a 150%, o que significa que se o bônus for de 60% o desenvolvedor que edificar mil metros quadrados no Centro tem o direito de construir 600 metros quadrados nas áreas receptoras. Ainda segundo o jornal, quem erguer empreendimentos nessas regiões precisa pagar a outorga onerosa, porém os projetos no chamado Centro Financeiro (Praça XV, Castelo e Cinelândia) contam com dois anos de isenção. No terceiro ano, esse desconto é de 87,5% e vai reduzindo até zerar. No restante do Centro (Cruz Vermelha, Saara, Praça Tiradentes e Central do Brasil), não há carência da taxa, mas no primeiro ano o desconto é de 90% e vai diminuindo.
Desde a sua criação até fevereiro deste ano, o Reviver Centro emitiu 45 licenças para edificações, que viabilizam 4.071 unidades habitacionais e 53 imóveis não residenciais. Atualmente, existem 19 pedidos de licenciamentos em análise que preveem a oferta de 1.610 moradias e 28 unidades não habitacionais. A iniciativa junta-se a outras em andamento na capital fluminense, como o Porto Maravilha e a recuperação urbana, ativação de construções históricas e a idealização de um novo destino turístico na cidade, a partir da revitalização da Rua da Carioca, também no Centro.
Lei do Retrofit foi sancionada em Florianópolis no ano passado
As novas regras de incentivo à adequação, modernização e requalificação de prédios antigos e ociosos na capital catarinense foram sancionadas pela prefeitura em 2024 e devem fomentar a transformação de edificações comerciais em residenciais. A área do Centro-Leste da localidade deve ser a principal beneficiada com a medida, conforme notícia do portal ND+. A legislação define também as normas de adaptação dos imóveis para atender às necessidades atuais de acessibilidade, conforto, segurança, sustentabilidade e eficiência energética.
Conhecida como Lei do Retrofit, a regulamentação impulsiona ainda a reabilitação do patrimônio arquitetônico do município, possibilitando que essas construções possam receber novos usos. De acordo com um levantamento inicial, ressalta matéria do site de notícias NSC Total, aproximadamente 80 prédios em Florianópolis se enquadram nos critérios estabelecidos para a readequação de suas estruturas. Entre os benefícios previstos na legislação estão a autorização para a implementação de varandas, sacadas e terraços, desde que garantidas as condições de aeração, insolação e segurança dos usuários, e a dispensa da disponibilidade de vagas de estacionamento para carros. Já para bicicletas, as solicitações serão analisadas caso a caso.
Fica determinado também que as áreas destinadas para outros fins que não moradia nos pavimentos térreo e cobertura dos empreendimentos são consideradas não computáveis quando forem voltadas para o uso misto. A lei abrange prédios que têm o Habite-se há mais de dez anos e sem exigências de tempo para edificações em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e em Áreas Especiais de Requalificação ou Incentivadas à Conversão de Usos. Não há incentivos fiscais estabelecidos na norma.
A administração da cidade impulsionou ainda a requalificação urbana do Centro Leste, com o foco em melhorar a camihabilidade nesse espaço, priorizando a mobilidade ativa. Para isso, ruas e calçadões foram renovados, os antigos pavimentos de paralelepípedos foram nivelados com os novos passeios públicos e o sistema de drenagem foi aprimorado, cita o site Floripa Notícias. A publicação agrega que as ações incluíram a instalação de novo mobiliário urbano e de infraestrutura para as bicicletas circularem.
A melhoria dos ambientes coletivos e o estímulo a diversas ativações culturais também fazem parte das reformas concretizadas, segundo a prefeitura local. Além disso, para tornar a área central do município mais atrativa, o governo da cidade firmou um protocolo com a Celesc (Centrais Elétricas de Santa Catarina), distribuidora de energia do estado, para reduzir a poluição visual e urbanística de Florianópolis. A iniciativa é centrada na limpeza e na organização das redes de telecomunicação para qualificar a paisagem urbana.
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