Quarenta anos de bairros planejados: os aprendizados da nova geração

Divulgação Cidade das Águas

A partir das experiências de seus antecessores e da adoção de visões urbanísticas contemporâneas, os projetos de bairros planejados mais recentes têm investido na criação de lugares centrados nas pessoas, conectados com as cidades e dinâmicos – onde os ambientes coletivos ganham destaque.

Dos primeiros bairros planejados idealizados no Brasil no final da década de 1970 até os atuais, muitos foram os aprendizados e as soluções urbanísticas que foram sendo incorporados a esses complexos. A procura por empreendimentos que reúnem moradia, trabalho, lazer, escolas, comércio, serviços e locais públicos e verdes qualificados vem crescendo no País, com mais indivíduos buscando um estilo de vida diferente, no qual as atividades do dia a dia podem ser feitas a pé ou de bicicleta e as ruas são atrativas e seguras.

Uma das principais diferenças da primeira geração de bairros planejados para os projetos mais recentes está ligada ao urbanismo, aponta o coordenador do Somos Cidade, empresário e fundador e presidente de honra da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), Felipe Cavalcante. “Antigamente, os empreendimentos eram muito voltados para o automóvel, focados em zoneamentos que separavam as funções”, recorda. Hoje, acrescenta ele, os complexos nacionais aplicam as melhores práticas internacionais – Cidade para Pessoas, uso misto e fachadas ativas, por exemplo.

Outro ponto da evolução desses projetos ao longo dos últimos 40 anos, ressalta Cavalcante, é a maturidade dos bairros planejados como negócio, com um maior entendimento sobre a experiência brasileira no desenvolvimento desses empreendimentos. “A nova geração tem cerca de 15 anos, já aprendeu e errou muito, sabe o que funciona e não funciona, e não somente em termos arquitetônicos e urbanísticos, mas de modelo de negócio e de gestão desses complexos”, analisa.

Quando a Idealiza Cidades lançou o seu primeiro projeto nessa área – o Parque Una, em Pelotas (RS), em 2014, não possuía um modelo de negócios. “Existia um sonho, uma vontade de realizar algo ambicioso e a gente foi resolvendo os problemas para conseguir tirar o empreendimento do papel”, lembra o cofundador da empresa, Fabiano de Marco. Uma década depois, quando aprovaram o Parque Una em São José dos Campos (SP) – terceiro bairro planejado da Idealiza Cidades –, a realidade era outra. A companhia já havia elaborado o seu modelo de negócio, uma métrica de permuta, custos de obra, de velocidade de vendas e da associação de moradores. “Seguimos fazendo testes, desenvolvendo o conhecimento. Porém, dá para dizer que conseguimos fazer coisas melhores com muito menos esforço do que em 2014”, enfatiza.

Os espaços públicos também ganharam, com o passar do tempo, mais relevância e destaque nos bairros planejados, complementa Cavalcante. Ele reforça ainda que esses complexos oferecem ambientes qualificados que não são mais encontrados nos municípios brasileiros – consequência de décadas de urbanismo voltado para os carros. Esses lugares, assinala o coordenador do Somos Cidade, acabam atraindo muitos indivíduos e vitalidade às regiões onde estão implementados. A combinação de uso misto nesses projetos com as melhores práticas, desenho urbano e olhos na rua (conceito apresentado por Jane Jacobs em seu livro “Morte e Vida de Grandes Cidades”) geram mais segurança e levam um número maior de pessoas a utilizar as áreas coletivas, em distintos horários.

A relação do espaço privado com o uso público é vista pelo diretor geral do Cidade das Águas, em Joinville (SC), Danilo Conti, como um dos principais ensinamentos da trajetória dos bairros planejados. Ele comenta que esses projetos têm que mostrar para os municípios brasileiros que, quando se conta com uma região bonita, bem cuidada, com bons índices de segurança e com um ambiente coletivo convidativo e com comércio que traz dinamismo para as calçadas, isso vira uma proposta de valor sem concorrência. “Com vitalidade urbana, você não precisa de muro, pois possui um entorno muito mais saudável – o que permite criar uma geração de indivíduos mais saudável também”, observa. Conti salienta ainda que as fachadas ativas são mais um avanço que foi sendo introduzido nos empreendimentos.

O Cidade das Águas, do Grupo CRH e Hurbana, conta com uma marquise que permite que as pessoas caminhem sempre abrigadas do sol e da chuva e um paisagismo que oferece conforto térmico e visual, detalha o diretor geral do complexo. Ele afirma ainda que os bairros planejados atuais são um sucesso imobiliário, no que se refere a preços e velocidade de venda. “Isso mostra que o mercado está começando a entender essa proposta de valor, de estar comprando um estilo de vida em que o apartamento é um subproduto. Acho que esse conceito tem tudo para transformar para melhor as localidades do País”, defende.

O metro quadrado de empreendimentos dessa natureza é, geralmente, superior ao da vizinhança em até 30%, explica o coordenador do Somos Cidade. “Isso tem estimulado muitos empreendedores a adotarem essa solução”, frisa Cavalcante. Ele relata outro aprendizado que o tempo trouxe, a importância de construir logo um ambiente público para os indivíduos compreenderem o que vai ser aquele projeto. “Porque a maioria do mercado, clientes e corretores não conhece a diferença entre uma iniciativa de incorporação ou condomínio de lotes para um bairro planejado. Muitas vezes, vale até levar em outros complexos para eles entenderem o que são esses empreendimentos”, recomenda.

Desenvolvimento em cadeia

Os projetos mais recentes de bairros planejados estão mais sofisticados, assim como as estruturas de governança e de funding, a gestão das associações de moradores mais profissional e sólida juridicamente e os custos operacionais estão melhor compreendidos pelas desenvolvedoras, conforme o cofundador da Idealiza Cidades, Fabiano de Marco. “A cadeia de fornecedores nacional já está bem mais desenvolvida, temos paisagistas especializados em streetscape (que envolve todos os elementos que compõem a paisagem urbana de uma área) e empresas de pesquisa acostumadas a estudar varejo nesse tipo de empreendimento”, exemplifica.

Para ele, o País possui também uma série de escritórios de urbanismo com um portfólio de outros projetos de sucesso, o que vai multiplicando o conhecimento e consolidando os bairros planejados como uma alternativa para as localidades. De Marco pondera também que as pessoas, entre os anos 1970 e 2000, viram o refúgio nos subúrbios como uma solução para se afastar dos problemas enfrentados pelos municípios. Essa visão de crescimento das cidades acabou piorando o trânsito, elevando o tempo que os indivíduos gastavam em seus deslocamentos para conseguir realizar todas as suas tarefas cotidianas e impactando a qualidade de vida.

“Todas as atividades a serem realizadas, elas não cabem mais em um dia. E quando a gente tem pouco tempo, perder uma ou duas horas dentro de um veículo se tornou extremamente improdutivo e indesejado”, diz o cofundador da Idealiza Cidades. Esse cenário somado a algumas renúncias que a população não está mais disposta a fazer de produtividade e de tempo perdido transformam os bairros planejados em um produto com mais apelo a uma sociedade de 2025 do que eles tinham em 2000, por estarem mais inseridos na malha urbana, terem uso misto e uma mobilidade mais eficiente, segundo de Marco.

Idealizar um lugar onde as pessoas possam fazer tudo a pé é um dos desafios desses empreendimentos apontados pelo diretor geral do Cidade das Águas, Danilo Conti. Ele revela que o pedestre é o protagonista no urbanismo do complexo em Joinville. Para que a opção por andar a pé ou pedalar seja feita por ser uma alternativa mais gostosa do que pegar o automóvel e não uma obrigação, é efetuado um trabalho de curadoria do mix de serviços, lojas, restaurantes, cafés e empregos que farão parte do projeto. “Tudo isso para permitir que os indivíduos possam usufruir desse estilo de vida dentro do bairro”, ressalta.

A sustentabilidade é outro ponto cada vez mais presente nos empreendimentos mais recentes. Conti descreve que no Cidade das Águas foram implementadas algumas medidas como o investimento em uma usina fotovoltaica para fazer a compensação do consumo de energia no complexo para os primeiros habitantes, a utilização de Internet das Coisas (IoT) para combater perdas de distribuição de água na rede de saneamento e o reaproveitamento de parte da água da chuva. Pavimentação com permeabilidade e jardins de chuva complementam as ações promovidas nessa área.

“Além disso, a nossa taxa de ocupação do terreno é muito pequena, de 30%. Toda a vegetação que existe ali do nosso maciço florestal foi preservada e ampliada para fazer o parque do bairro”, enfatiza. Os 70% restantes serão dedicados para as pessoas, com espaços de lazer e de convivência. Houve ainda, agrega o diretor geral do empreendimento, um cuidado especial no combate às cheias. Joinville sofre há anos com as enchentes, por isso o complexo prevê um sistema robusto de contenção de água da chuva.

Bom urbanismo traz reflexos positivos para os municípios e os negócios

“Quando a gente atua em projetos de ciclos longos, o bom urbanismo deixa de ser um ônus para um prédio em um terreno e passa a ser uma estratégia de valorização de longo prazo dos próprios ativos”, argumenta o cofundador da Idealiza Cidades, Fabiano de Marco. A concepção de ambientes públicos qualificados e a conexão dos bairros planejados com o seu entorno são também decisões táticas para os negócios, para melhorar a rentabilidade, de acordo com ele, e que trazem benefícios para as localidades.

O empresário observa que, por ter uso misto, esses empreendimentos contam com novas potencialidades de produtos para vender. “E por ter consumo no nosso varejo, a gente possui maior receita de aluguel. Já com o fluxo de pessoas, conseguimos vender salas comerciais e ao ter esses espaços, trazemos o emprego para dentro da nossa área, o que aumenta a demanda por residências. É um círculo virtuoso”, detalha de Marco. Além disso, a opinião pública tende a ser mais favorável a esse tipo de iniciativa, acrescenta.

Sobre as diferenças entre o primeiro Parque Una, em Pelotas, e o de São José dos Campos, o empresário adianta que o complexo paulista conta, pela primeira vez, com rede elétrica subterrânea e gás encanado em toda a estrutura. “Passamos também a adotar espécies nativas em vez de exóticas e a Casa Una foi ampliada. A de Pelotas tem 1 mil metros quadrados, enquanto a de São José dos Campos possui 20 mil metros quadrados”, salienta de Marco. Esse lugar de convivência reúne auditório para eventos, academia, empório, lojas térreas, ambientes para a indústria criativa, terraço com três operações gastronômicas, pub no subsolo e estacionamento rotativo para visitantes.

“São demandas que foram surgindo em outros projetos e direcionamos de uma maneira antecipada para o empreendimento do município paulista”, afirma. O cofundador da Idealiza Cidades opina ainda que o principal diferencial entre a nova geração de bairros planejados e seus antecessores é o endereço dos complexos mais recentes, que são melhores. “E isso está fazendo com que esses projetos faturem muito mais e bem mais rápido”, avalia.

Com uma história bastante presente no imaginário da população de Joinville, o terreno onde o Cidade das Águas está sendo implementado já foi a sede da Sociedade Esportiva Recreativa da empresa Tigre. Um passado que está, conforme o diretor geral do empreendimento, Danilo Conti, sendo valorizado pelo bairro planejado. “Metade da região era da Recreativa e a outra era o centro administrativo e a sede industrial da companhia”, recorda. Ele comenta que a Sociedade, que foi construída por volta da década de 1960, era um espaço de conexão de pessoas, de encontros e de celebração – uma tradição que o local pretende dar continuidade.

Novo urbanismo, Cidade de 15 minutos e Cidade para Pessoas foram alguns dos conceitos que nortearam a criação do Parque Una em São José dos Campos e do Cidade das Águas em Joinville. O complexo Cidade Pedra Branca, em Palhoça (SC) também foi uma inspiração para os dois projetos. “O Riviera de São Lourenço, no que se refere ao trabalho desempenhado pela associação de bairro, foi mais uma referência”, complementa de Marco. Além deles, foram inspirações os livros “Cidade para Pessoas”, de Jan Gehl, “Morte e Vida de Grandes Cidades”, de Jane Jacobs, “O Triunfo da Cidade”, de Edward Glaeser, “Ordem Sem Design”, do Alain Bertaud, e “A Ascensão da Classe Criativa”, de Richard Florida.

O arquiteto e urbanista dinamarquês Jan Gehl foi um dos consultores internacionais contratados para ajudar no desenvolvimento do Cidade das Águas, assim como o arquiteto e urbanista Max Rumis, fundador da DPZ Latin America e da Keystone. “O Max foi o responsável pela coordenação dos trabalhos do nosso Masterplan. Trouxemos ele a Joinville e fizemos ele conhecer a história da ocupação urbana do município acompanhado de um historiador local”, destaca Conti.

O diretor geral do Cidade das Águas assinala que o empreendimento tem a preocupação de ser um laboratório a céu aberto para testar inovações, especialmente no campo da mobilidade, incluindo o reflexo que os carros autônomos podem ter nos ambientes urbanos. Por sua vez, o cofundador da Idealiza Cidades defende que ainda há muito a ser aprendido e a entender sobre como os bairros planejados vão envelhecer, se vão manter ou ganhar valor com o passar do tempo. De Marco acha que os veículos autoguiados, a internet 5G e outros avanços podem modificar a dinâmica dos municípios e até a sua morfologia – com a possibilidade de um novo impulso dos subúrbios e do espalhamento das manchas urbanas na medida em que os percursos se tornem produtivos.

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