Masterdeveloper: a complexa missão de ser um planejador de comunidades

Um visionário. Essa é, sem dúvida, a característica nata do masterdeveloper, aquele que assume riscos e enfrenta os mais diversos desafios na missão de planejar lugares e destinos. Da idealização à materialização de uma comunidade planejada, a jornada é longa e árdua, o que exige múltiplas habilidades e competências e, principalmente, disciplina e resiliência.

“O masterdeveloper tem que ser ‘forte’; tem que ser uma pessoa muito ‘forte’ e focada”, resume Paulo Velzi, com base na sua experiência de mais de 40 anos no setor. Engenheiro civil de formação, Paulo participa da implantação da Riviera de São Lourenço, em Bertioga (SP), o maior projeto de desenvolvimento urbano do litoral brasileiro, desde o seu lançamento, em 1979, pela Sobloco Construtora. “O masterdeveloper tem que ser uma pessoa com uma grande visão de futuro, com a compreensão de que o seu negócio vai demorar anos para ficar pronto e do jeito que imaginou. Tem que ser uma pessoa muito persistente e muito focada, para passar pelo ‘mar’ das aprovações, que é uma complicação terrível, lidar com o público do entorno, com os poderes públicos, com a imprensa, e estar preparado para enfrentar todos os tipos de crises que surgem durante a implantação do empreendimento, políticas, sociais e econômicas”, complementa o executivo.

Esta é uma figura relativamente conhecida em outros países, mas ainda é considerada uma novidade no Brasil. “Sua chegada ao país é fruto da percepção de que o segmento de desenvolvimento urbano e de comunidades planejadas é uma oportunidade de mercado, um novo nicho, ainda pouco explorado e com grande potencial de crescimento. Um dos principais fatores que levaram ao despertar do mercado para esse nicho foi a grande carência de terra urbanizada no Brasil”, explica Felipe Cavalcante, diretor da MATX Academy, que participa do setor há 25 anos, tanto em incorporação, como na realização de eventos e na disseminação de conteúdo.

Segundo ele, engenharia, marketing, contabilidade, finanças, arquitetura, assuntos jurídicos, vendas e relacionamento com órgãos públicos e políticos são algumas das especialidades necessárias ao masterdeveloper, que, muitas vezes, também é o provedor da “matéria-prima”, ou seja, de lotes ou glebas urbanizadas para loteadores e, principalmente, incorporadores. A obtenção de licenças e aprovações, a expertise em planejamento urbano e o gerenciamento do empreendimento são habilidades especiais inerentes a um masterdeveloper, as quais o diferencia dos empreendedores de loteamentos e incorporações tradicionais.

Gestão e articulação

“A gestão do empreendimento, geralmente em conjunto com a associação de moradores,  é um ponto crucial do modelo de negócio, para o qual poucos loteadores ou incorporadores possuem apetite ou vocação”, enfatiza Felipe, presidente de honra da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT), fundada por ele em 2006, e coordenador do Movimento Somos Cidade.  Criado este ano, o movimento integra alguns dos maiores desenvolvedores urbanos do país para a troca de experiências a partir de iniciativas bem-sucedidas e a disseminação da cultura do urbanismo para pessoas. Um dos grandes desafios de um masterdeveloper é encontrar o equilíbrio entre os grandes benefícios que podem ser gerados no longo prazo com a valorização do empreendimento e a necessidade de fluxo de caixa de curto prazo, avalia Felipe.

A vertente financeira é mesmo ponto de especial atenção. “O masterdeveloper deve ter sempre uma previsão das despesas considerando que elas serão de longo prazo, pois o processo das aprovações levará, no mínimo, dois anos, dependendo do tamanho e da escala do empreendimento”, reforça Paulo Velzi. Uma das alternativas, em sua opinião, é “dividir” essa conta com investidores, que precisam estar cientes do retorno esperado, mas de que se trata de um investimento de longa maturação. “Quando o parceiro é externo, é preciso fazê-lo entender sobre os meandros da burocracia brasileira”, alerta. Ele cita o exemplo de loteadoras que abriram capital para a captação de recursos no início dos anos 2000. “A grande maioria que fez IPO (Initial Public Offering) conseguiu captar recursos, mas não conseguiu ‘segurar’ os seus investidores, porque eles não estavam acostumados com a burocracia brasileira. Nós estamos; eles não. Tudo acontecia muito lentamente”, conta.

A lentidão do processo de aprovações e a insegurança jurídica são as principais barreiras para grandes empreendimentos, para criação de novas cidades, avalia Paulo Velzi. “A legislação brasileira é boa, é farta, mas causa inúmeras dúvidas. Ela tem muitas interpretações”, diz. A harmonização dos diversos públicos é outro importante desafio. A partir da experiência de quem vivenciou os reflexos de diversos planos econômicos, variados tipos de crises e as incontáveis atualizações de leis, normas e regulações, Paulo ensina: “a dica ao masterdeveloper é começar pequeno, ir se adaptando e levando aquilo que imaginou adiante”.

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