Atacam o Plano Diretor de SP quando querem fazer, sem dizer como, exatamente o que ele propõe. Ele tem problemas, mas não esse. Nos eixos, a proposta e os instrumentos buscam adensar em níveis de Barcelona. Mas sem abrir mão de trabalho, comércio e serviços.

Cota parte = área do solo/domicílios. Quanto menor, mais densa é a região. No Eixample (foto) a cota parte bruta é de 71.

O PDE propõe uma cota parte privativa de 20. Isso tende a resultar em uma cota parte líquida menor que das manzanas. Mais densidade!

Se a gente considerar as clássicas proporções da lei 6766, 65% da cidade seria de área privativa. Ou seja, considerando também as ruas, nas áreas bem dotadas de infraestrutura de mobilidade, o PDE buscaria alcançar uma cota-parte bruta de cerca de 32,5.

Cota parte é o inverso da densidade. Densidade líquida é aquela densidade das áreas privadas da cidade (as quadras). Na Cota-parte bruta, consideramos, além das moradias, as áreas de viário, outros espaços públicos e áreas não residenciais.

A existência de empreendimentos de uso exclusivamente não residencial nos eixos muda um pouco essa conta, é verdade. Mas olha a ousadia do que está sendo proposto!

Mas, salvo áreas em que há muita demanda por lajes de escritórios, os eixos tendem a abrigar uso misto.

Quando falo dos eixos, trato dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, regiões que constaram no zoneamento como “ZEU”. O que são?

Áreas próximas às principais infraestruturas de mobilidade da cidade onde há incentivos para enorme adensamento construtivo e demográfico.

Um dos pontos do PDE é fomentar o adensamento de áreas que já tem boa infraestrutura. Ao invés de gastar com novos bairros e obras faraônicas, trazer pessoas para o entorno de corredores, metro e cptm já existentes. Desenvolvimento orientado ao transporte.

Pra garantir essa alta densidade na região, o PDE permite que se construa bem mais nessas regiões do que no resto da cidade e instituiu que os empreendimentos tem que respeitar a cota parte de 20 no lote.

A ideia é evitar que a possibilidade de mais área construída seja simplesmente transformada em uma oferta de apartamentos maiores para os mais ricos. A cota parte define que ali precisa ter uma determinada quantidade de domicílios (unidades habitacionais).

Mas além de prédios pra morar, também permite-se a construção de usos não residenciais nos eixos. As pré-existências e esse fato fazem com que a cota parte líquida de toda região dos eixos seja menor do que a estimada.

Mas em poucos lugares da cidade vamos ter grandes prédios de escritório. O que mais deve surgir nos eixos é uso misto. A demanda por esse tipo de empreendimento não é tão grande e as Operações Urbanas tendem a atrair grande parte deles.

O PDE busca que os eixos sejam ocupados com uso misto. A legislação atual trás incentivos para a instalação de comércio e serviços, em fachada ativa, no pavimento térreo, sem computar. Busca-se adensamento sem abrir mão de serviço, comércio, mobilidade e trabalho!

O PDE, os instrumentos de gestão da cidade e as estratégias tem muitos problemas. Não podemos fingir que não. Mas deixar de valorizar a densidade demográfica urbana não é um deles. A meu ver, o principal problema é como tornar a moradia de qualidade acessível a todos.

Além disso, no curto período desde que o novo PDE foi instituído, os eixos tem atraído empreendimentos, mas existe uma demanda maior pelos que estão próximos dos bairros mais ricos e com maior infraestrutura. Como promover a mudança também no resto da cidade?

Adendos passados pela câmara na legislação urbanística enfraquecem a atração dos eixos. Os incorporadores são sedentos por edificar os miolos de bairros e fazem grande pressão para que se permita construir mais nessas áreas. É um exemplo de coisa com a qual precisamos lidar!

Os cálculos foram feitos rapidamente e podem ser aprimorados. Podemos estimar a capacidade real de domicílios das áreas dos eixos com um trabalho mais aprofundado pra chegar no que seria a cota/densidade líquida pretendida, mas acho que eles ilustram as estratégias do PDE.

Fontes

Na wikipedia encontrei os dados de área e população do Eixample. https://es.wikipedia.org/wiki/Distrito_del_Ensanche

O número de pessoas por domicílios usado para calcular a cota parte domicilar de Barcelona foi 2,5. Encontrei esse dado aqui: https://www.ine.es/en/prensa/ech_2017_en.pdf

As ilustrações são do Plano Diretor ilustrado e do Gestão Urbana. https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br .

65% de área privativa na cidade é uma estimativa baseada no que se praticava a partir do texto original da lei 6766/79. Acho que nunca esteve no texto da lei, mas se falava nisso.

Thread Original @TDisputa

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