Os zoneamentos urbanos não só não são adequados às realidades das cidades, mas são causadores da maior parte dos problemas delas
“Dedico essa coluna para apontar uma característica do nosso planejamento urbano, que é tratar igualmente lugares profundamente desiguais. Para falar de zoneamentos urbanos aqui, mencionarei bairros ou regiões de São Paulo, contudo, comparações semelhantes podem ser realizadas em outras cidades do país.
Não é o caso de desmerecer algumas regiões de nossas cidades, mas de apontar o óbvio: deveria ser permitido mais habitações em regiões com densidade de empregos, oportunidades e oferta de serviços, lazer, parques, hospitais, universidades etc. Afinal, lugares onde parte considerável da população precisa ou quer se deslocar.
Por exemplo, é difícil justificar como a área que envolve o bairro da Aclimação, com distância caminhável para a Av. Paulista e parte do Centro paulistano, possui potencial para receber o mesmo número de novos moradores que bairros a dezenas de quilômetros de polos de emprego e serviços. Do mesmo modo, encontramos baixo potencial construtivo nas regiões próximas à Av. Faria Lima, Berrini e Chucri Zaidan, entre outros exemplos.
Essas e outras regiões são lugares onde, em razão da presença dessas qualidades, a demanda por moradia é maior, o que leva a imóveis mais caros em um sistema de oferta limitada como o nosso.
Faço a ressalva que a relação entre a oferta e demanda não é o único fator que onera o imóvel e pode tornar a moradia inacessível, porém, é uma questão relevante. Enquanto é possível afirmar que aumentar a oferta é um entre os meios para tornar imóveis acessíveis, o oposto não prevalece: nunca resolveremos nossos problemas limitando ou combatendo a produção habitacional.
Ainda, o valor dos terrenos geralmente é proporcionalmente dividido pelo número final de unidades produzidas.
Dessa forma, considerando o preço elevado de terrenos nos locais de alta demanda, essa divisão resultará em fatias mais onerosas para os futuros moradores. O que, por sua vez, pode tornar tais imóveis inacessíveis às menores faixas de renda e influenciar para que algumas regiões não sejam socialmente diversas.
Ao longo prazo, essa disposição de mais pessoas em regiões distantes e com menos acesso a oportunidades tende a agravar nossa já elevada desigualdade.
Sendo assim, a densidade é uma das formas que as faixas média e baixa de renda conseguem diluir os custos da moradia e, assim, ganhar competitividade diante dos custos do mercado habitacional.
Por seu lado, a adoção de certas visões de cidade dentro do planejamento urbano impactam o custo da moradia. Impacto pouco sentido quando se trata de imóveis para a alta renda, mas determinante para a maioria da população.
Enfim, claro, as questões apontadas nesta coluna não afastam a necessidade de manter os incentivos ao adensamento do entorno de estações de metrô existentes em regiões distantes dos polos de emprego e serviços, tampouco resume a acessibilidade à moradia ao fator da densidade ou zoneamento. O erro consiste em dar tratamento igual para localidades tão distintas.”
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