Este estudo verifica possíveis inconsistências, reconhecidas de maneira geral, entre planos diretores e reguladores no Brasil, a partir de simulações volumétricas de potenciais construtivos. O Bexiga, em São Paulo, parece incorporar problemas atribuídos à falta de planejamento urbano adequado no Brasil. Sua localização central enseja discussões entre a Resolução de Tombamento da Bela Vista (2002), que institui áreas envoltórias para controlar construções, e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (2016), que a define como zona de adensamento e verticalização, cujo desencontro provoca o “congelamento” do desenvolvimento socioeconômico na área. Portanto, o artigo simula volumetrias em diferentes cenários, demonstrando os potenciais construtivos consoante aos regramentos atuantes, desconsiderando a envoltória praticada. As simulações demonstram que a isonomia de regras de ocupação dos lotes se mostra pouco eficaz: a conformação de potencial construtivos prevista não se realizaria, independentemente da envoltória, e contribui para a imprevisibilidade da ambiência urbana da região.
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