Desenvolvido a partir da análise de uma série de critérios que vão desde a ocupação e uso do solo e viabilidade econômica até a conexão com o entorno e o entendimento das vocações e desejos atuais e futuros para os locais, o masterplan dá as orientações para a realização de projetos que podem ser uma cidade, um bairro ou um grande complexo imobiliário.
Ao caminhar por uma região, percorrendo ruas que se interligam, passando por áreas verdes e por diferentes negócios, descansando em um banco sombreado por árvores ou aproveitando uma pausa para um café na calçada, não se imagina todo o planejamento urbano que há por trás da criação de lugares voltados para as pessoas. Antes de se pensar no desenho de uma nova vizinhança e como ela se comunica com outras partes de um município, diversos fatores e cenários são avaliados por equipes multidisciplinares para definir como os espaços serão edificados e utilizados.
Para reunir todas as informações técnicas e econômicas necessárias para a execução de um empreendimento e dar as diretrizes que guiarão o seu desenvolvimento, é elaborado o masterplan do projeto. Essa ferramenta de idealização de um complexo, uma comunidade ou até mesmo uma cidade aborda itens como a ocupação e usos do solo, a tipologia e morfologia das construções, os equipamentos disponíveis, os meios de deslocamento pelo local – se as vias serão caminháveis ou destinadas para o tráfego de veículos e/ou de bicicletas –, a presença e interação entre os ambientes públicos e privados, contato com a natureza, a conexão com o transporte coletivo, entre outros elementos.
O dicionário de Cambridge descreve o masterplan como “um conjunto organizado de decisões feitas por um indivíduo ou por um grupo sobre como fazer algo no futuro”. Quando se fala em um bairro planejado especificamente, esse instrumento engloba uma gama de documentos gráficos e textuais que permitem uma visão físico-espacial e mercadológica ampla do negócio e do terreno onde ele será instalado. Além desse olhar múltiplo para o empreendimento imobiliário que será construído, o masterplan tem outras vantagens, como a sua flexibilidade e dinamismo, ressalta matéria do ArchDaily.
Ao possibilitar que distintas ações prioritárias sejam efetuadas durante o processo de implementação, esse mecanismo permite dividir a iniciativa em fases, que podem ser revistas e adequadas de acordo com a realidade do momento em que elas acontecem. Dessa forma, podem ocorrer ao mesmo tempo a modelagem tridimensional do espaço, a determinação dos ambientes públicos e privados e o envolvimento da comunidade da região e de futuros moradores e usuários, detalha a reportagem. Mas, não são apenas para novos projetos que os masterplans são aplicados, eles também são empregados na regeneração urbana de lugares.
O Centro de Caen, na Normandia (França), é um dos exemplos citados pelo ArchDaily nesse sentido. No local, a ferramenta de planejamento foi adotada pelo escritório de Arquitetura e Urbanismo MVRDV para integrar componentes históricos e naturais existentes à intervenção urbana que está sendo feita em uma área de 600 hectares (6.000.000 metros quadrados). Isso foi possível através da introdução de uma rede de ruas secundárias e espaços coletivos compartilhados. Já no Centro de Pesquisa e Engenharia da Ford em Michigan (EUA), a empresa de Arquitetura Snøhetta utilizou o masterplan para determinar quais seriam as principais medidas a serem realizadas para apoiar a intenção da montadora de veículos de criar um ambiente que contribua na meta da companhia de liderar a indústria automotiva no que se refere às tecnologias de mobilidade.
Um masterplan bem fundamentado, acrescenta a reportagem, tem impactos significativos no desenvolvimento de um novo lugar. Para que isso seja viável e resulte em comunidades bem-sucedidas, onde as pessoas se sentem parte de algo e usufruem de suas estruturas habitacionais, comerciais e de lazer, alguns critérios precisam ser investigados pelos profissionais envolvidos em sua concepção. A seguir, listamos nove aspectos essenciais desse mecanismo.
Visão geral da região
A análise urbanística da área onde será construído o projeto é o passo inicial de todo masterplan, aponta matéria produzida para o portal do Somos Cidade. Nessa etapa, são apurados dados sobre a localização do terreno, condições de acessibilidade, proximidade com a malha urbana e com equipamentos de infraestrutura e de transporte do município e as características físicas de topografia e as condicionantes ambientais.
Conhecimento das legislações vigentes
Às informações levantadas sobre as particularidades geográficas e de conexão com as demais regiões da cidade devem ser acrescentados detalhes sobre as normas urbanísticas estabelecidas pela prefeitura para o lugar, conferindo o que determina o Plano Diretor e como a área onde será desenvolvido o empreendimento é definida, se ela é urbana, de expansão urbana ou rural, assim como aquilo que é possível ser edificado nesse ponto. É essencial também entender o processo de licenciamento, suas fases, custos e prazos.
Pesquisa mercadológica
Junto aos dados sobre o terreno e as questões legais, a avaliação das necessidades do mercado ao longo das etapas de execução do complexo deve ser criteriosa para compreender as dinâmicas de crescimento de um município e adiantar as demandas imobiliárias de curto, médio e longo prazos. Com base nisso, é possível definir o perfil do produto que será idealizado e para que públicos-alvo ele será voltado. Nesse momento, elementos culturais e socioeconômicos devem ser considerados, além do estudo sobre a instalação de âncoras (que podem ser escolas, faculdades, empresas ou grandes lojas) no bairro planejado para adicionar um atrativo para a região, gerar movimentação de pessoas e ainda criar uma identidade local. Essa pesquisa possibilita decidir questões como o padrão do empreendimento e estratégias a serem efetuadas com as comunidades do entorno. A viabilidade econômica também precisa ser detalhada, o que ajudará a estabelecer as fases de realização do projeto.
Equipes multidisciplinares
Por ser uma iniciativa complexa e de longo prazo, a concepção e execução de um bairro planejado exige a liderança dos empresários e o envolvimento direto em diferentes segmentos. Empreendimentos dessa natureza demandam ainda a formação de um grupo multidisciplinar para abranger todos os aspectos presentes em desenvolvimentos desse tipo. As equipes devem reunir arquitetos, urbanistas e profissionais das áreas comerciais e de marketing, integrantes que precisam estar alinhados com o propósito do projeto.
Vivenciar o lugar
Outro elemento relevante para a idealização de complexos qualificados e que obtenham o retorno esperado é experimentar a região e conhecer pessoalmente a cultura do local, assinala a reportagem do Somos Cidade. Interagir com formadores de opinião presentes nessa área auxilia os empreendedores a identificarem os desejos e sonhos dos moradores que podem ser atendidos pelo novo projeto, bem como os diferenciais que venham a surpreender positivamente a comunidade. Isso ajuda ainda a criar lugares vibrantes e utilizados de fato pelos seus habitantes e usuários.
Priorizar necessidades do público-alvo
Entender quem são os indivíduos que irão viver no bairro planejado, o que eles valorizam em seu dia a dia, sua visão de mundo, faixa etária, poder aquisitivo, como se locomovem entre sua residência, trabalho e lazer são alguns dos itens fundamentais para o desenvolvimento do projeto urbanístico de um novo local.
Contato com a natureza
A pandemia de coronavírus reforçou a importância da proximidade com o verde, com espaços com atrativos naturais, que são cada vez mais procurados pelas pessoas. A criação de um lugar agradável e com o qual os futuros moradores e frequentadores irão estabelecer uma conexão tem que levar em consideração o acesso a uma praça, parque, lago ou área de preservação. Por isso, a necessidade de planejar bairros abertos, com integração entre os prédios de uso misto e ambientes com natureza. Esse contato traz bem-estar para os indivíduos, agrega valor ao empreendimento e proporciona um senso de pertencimento ao local e um vínculo com sua comunidade.
Pessoas no centro das decisões
O conceito principal dos bairros planejados está ligado ao desenho de um espaço que tem os cidadãos como prioridade nas escolhas urbanísticas, seguindo a linha de pensamento do Novo Urbanismo. Em razão disso, uma das características avaliadas nesses projetos é a escala humana e o incentivo para as pessoas andarem a pé e de bicicleta, a chamada mobilidade ativa. E isso é feito através da definição de quadras curtas, ruas acessíveis, que conectem os diversos ambientes e usos dos empreendimentos, calçadas largas e mobiliário acolhedor e bem distribuído pela região.
Interação entre espaços públicos e privados
A partir de todas as informações reunidas no masterplan inicia-se o desenho propriamente dito das comunidades, que precisam ainda contar com uma boa integração entre praças, passeios públicos, lojas, cafés, restaurantes e outras comodidades e opções de lazer e os edifícios residenciais. Uma cidade para pessoas, princípio desenvolvido pelo arquiteto e urbanista dinamarquês Jan Gehl, deve oferecer ambientes coletivos atraentes, confortáveis, dinâmicos e que permitam que a vida e os encontros aconteçam nas ruas. Lugares onde histórias e memórias podem ser criadas são o resultado de projetos bem definidos e fundamentados.
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