Unidades habitacionais acessórias: um novo caminho para a densidade suave

Conhecidas por diferentes nomes, esse tipo de pequena residência está virando uma tendência novamente, especialmente nos Estados Unidos, onde regras de zoneamento estão sendo modificadas por cidades e estados para permitir a construção de um imóvel menor em terrenos que já contam com uma casa unifamiliar

Com os preços dos aluguéis e das moradias elevados e a pouca disponibilidade de residências diante da procura por elas, as unidades habitacionais acessórias (ADUs, da sigla em inglês Accessory Dwelling Units) estão ganhando espaço como uma alternativa para oferecer mais imóveis e acrescentar uma densidade suave nos bairros – introduzindo edificações médias e pequenas. Apartamentos em cima de garagens ou nos porões das casas e moradias de menor porte instaladas nos quintais são os exemplos mais comuns de ADUs no mundo.

Erguidas no mesmo terreno em que já há uma residência unifamiliar, as unidades habitacionais acessórias possuem cozinha, banheiro, quarto e/ou sala e uma entrada individual, como descreve artigo do Fast Company. As ADUs podem ser ainda anexadas ou separadas do primeiro imóvel e construídas do zero ou convertidas a partir de ambientes existentes. Esse tipo de moradia é visto pelos defensores da habitação acessível como uma maneira de aumentar, mesmo que modestamente, o estoque de residências sem alterar significativamente as comunidades do entorno, aponta matéria do Washington Post.

Além disso, as ADUs têm o potencial de criar uma variedade de opções de imóveis dentro de um bairro e colaborar para a diversificação das regiões, assim como possibilitar que idosos continuem perto de seus familiares à medida que envelhecem. O uso mais eficaz da infraestrutura presente nessas áreas é outro benefício destacado pela Associação Americana de Planejamento. A entidade salienta também que estudos indicam que as unidades habitacionais acessórias impactam positivamente na disponibilidade de moradias a preços acessíveis e trazem contribuições econômicas para as comunidades onde são edificadas através da própria atividade da construção civil e dos impostos sobre a propriedade.

Por esses motivos, segundo a associação, um número crescente de municípios e estados estão, principalmente nos Estados Unidos, adaptando suas leis de zoneamento urbano para liberar que novas ADUs sejam erguidas em bairros residenciais de baixa densidade. Gerar uma renda extra por meio do aluguel desses espaços ou abrigar um parente ou amigo são as razões que mais levam as pessoas a investirem em um imóvel nesse formato, assinala artigo da organização Accessory Dwellings.

Chamadas ainda de “casa de avós”, “suíte para sogros” ou “chalé de quintal”, as unidades habitacionais acessórias fazem parte, legalmente, da moradia principal e não podem ser adquiridas ou vendidas separadamente, como um imóvel em um condomínio ou uma residência sobre rodas (trailers), complementa a Accessory Dwellings. Apesar de não serem uma novidade nos Estados Unidos, muitos norte-americanos não estão familiarizados com as ADUs, observam Jeff Kruth e Murali Paranandi em seu artigo para o Fast Company.

Os professores de Arquitetura da Universidade de Miami comentam que pesquisa realizada neste ano pela empresa do setor imobiliário Freddie Mac revelou que 71% dos donos de moradias nos Estados Unidos não conheciam o conceito das unidades habitacionais acessórias. No entanto, 32% dos entrevistados afirmou ter interesse em possuir uma em seus terrenos após saberem mais sobre elas. Kruth e Paranandi recordam que os distintos arranjos de vida entre famílias, comunidades e lotes de terra eram muito mais comuns naquele país no século XIX e no começo do século XX e que, para acomodar essa multiplicidade de realidades, surgiram diferentes tipos de propriedades, como complexos de apartamentos multifamiliares, duplex, tríplex, cooperativas e as ADUs.

Porém, ao longo do século passado, essa variedade de imóveis foi sendo perdida por causa da homogeneização das normas de zoneamento, que passaram a fomentar os subúrbios e as casas unifamiliares, conforme os docentes. Restrições de desenvolvimento que são difundidas até hoje naquela nação, onde é proibido em aproximadamente 75% dos terrenos destinados para residências edificar algo que não seja uma moradia unifamiliar, relatam. Essa forma de pensar as cidades, dizem Kruth e Paranandi, afeta a oferta de imóveis a preços acessíveis, levando a custos mais altos, deslocamento e segregação.

Mudanças como a maior quantidade de indivíduos em home office e o desejo dos cidadãos de envelhecer onde sempre viveram, em conjunto com o fato do mercado de vendas de casas próprias estar valorizando mais os jovens adultos, exigem outras concepções de residências para atender a todos os públicos. Nesse sentido, os professores acreditam que as unidades habitacionais acessórias devem se tornar, devido as suas vantagens sociais, econômicas e ambientais, um formato de moradia mais comum novamente.

Sustentabilidade: outro benefício das ADUs

Por incentivarem um incremento na densidade dos bairros, as unidades de habitação acessórias se transformam em mais uma aliada na busca pelo cumprimento das metas ambientais e de combate ao aquecimento global, de acordo com os professores de Arquitetura da Universidade de Miami, Jeff Kruth e Murali Paranandi. No artigo escrito para o Fast Company, eles reforçam que a adição de mais propriedades nos bairros evita que novos lotes em um subúrbio extenso precisem ser limpos e melhora a utilização da infraestrutura já implementada. Outro ponto ressaltado é que isso pode auxiliar na redução de emissões de gases de efeito estufa, estimulando deslocamentos mais curtos.

Por serem imóveis pequenos, as ADUs também consomem menos materiais de construção para serem erguidas e demandam menos energia para serem aquecidas e resfriadas. Kruth e Paranandi analisam que, como essas residências podem ser pré-fabricadas, as unidades habitacionais acessórias diminuem o tempo em que são edificadas e podem evitar encargos regulatórios, como inspeções, e ter custos e desperdícios mais baixos. Os docentes avaliam ainda que essa opção de moradia torna as regiões mais atraentes para negócios de menor porte, como cafeterias, restaurantes e mercearias, que veem no aumento da população do lugar um fator para investir naquela comunidade.

A interação entre gerações é outro elemento positivo das ADUs, na opinião dos profissionais. Assim como elas oportunizam que idosos possam envelhecer sem sair da área onde passaram a maior parte de suas vidas, as unidades habitacionais acessórias são uma solução para que os jovens que não têm condições de pagar por uma casa unifamiliar maior consigam obter o seu apartamento e privacidade. A alternativa de locar esses imóveis por longa ou curta duração, que é permitida em alguns municípios, pode colaborar para conter a elevação dos custos de aluguel e fornecer uma fonte de renda para os proprietários que precisam de ajuda para pagar suas hipotecas, defendem Kruth e Paranandi.

Apesar das vantagens frisadas por eles, há oposição à construção de novas ADUs. Entre os obstáculos citados pelos docentes estão a preocupação de residentes de que não haverá vagas de estacionamento para todos e que o acréscimo de mais moradias reduzirá o valor de seus imóveis. A esses pontos, Kruth e Paranandi agregam a burocracia, com a exigência de uma série de licenças, que pode desestimular os donos de casas unifamiliares a erguerem unidades habitacionais acessórias. A falta de financiamento para esse tipo de propriedade também é enfatizada pela reportagem do Washington Post. Segundo o jornal, muitas vezes os bancos não estão familiarizados com as ADUs e não querem emprestar recursos a taxas de juros favoráveis.

Califórnia aposta nas unidades habitacionais acessórias para criar mais residências

O departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário do estado vem impulsionando a edificação de ADUs como uma alternativa eficiente para introduzir mais moradias acessíveis e, dessa forma, tentar reverter o atual cenário de déficit de imóveis. Em julho do ano passado, o órgão lançou um manual revisado sobre o assunto, reunindo as principais informações e dúvidas em relação ao tema, como regras de zoneamento e requisitos construtivos. A intenção é incentivar que mais pessoas ergam pequenas propriedades em seus terrenos.

Los Angeles, exemplificam os professores de Arquitetura Jeff Kruth e Murali Paranandi, definiu uma estratégia única para fomentar a edificação de unidades habitacionais acessórias: o Programa de Plano Padrão de ADUs. A iniciativa, detalham os profissionais no Fast Company, oferece aos donos de residências e desenvolvedores imobiliários 20 modelos pré-aprovados para serem construídos. Os projetos variam de um estúdio de cerca de 37 metros quadrados a uma casa de 110 metros quadrados com três dormitórios. Como a edificação ou conversão das moradias ainda é relativamente cara e não existem muitos financiamentos para o segmento, o governo da Califórnia conta com um subsídio de 40 mil dólares para promover as ADUs.

As medidas desencadeadas no estado aumentaram as licenças para obras dessa natureza, que passaram de 9 mil em 2018 para 12.392 em 2020, conforme dados do Centro de Inovação Comunitária da Universidade da Califórnia em Berkeley. Kruth e Paranandi apontam ainda que Pittsburgh (Pensilvânia), a partir da experiência em Los Angeles, está testando um projeto-piloto de unidades habitacionais acessórias em alguns bairros e que Cincinnati (Ohio) tem avançado para modificar as políticas que proíbem as ADUs.

Também flexibilizaram suas regras ou estão em vias de aprová-las Evanston (Illinois), Greenfield (Massachusetts) e Maplewood (Nova Jersey), de acordo com o Washington Post. O jornal adianta que Chicago (Illinois) e Alexandria (Virginia) estão estudando as unidades habitacionais acessórias.

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