Os integrantes desse movimento são, geralmente, contrários à edificação de complexos imobiliários em seus bairros e buscam evitar alterações das particularidades e a diversificação de suas regiões. Municípios vêm adotando iniciativas para reduzir o déficit de imóveis e melhorar a acessibilidade, como rever suas leis de zoneamento.
As cidades não param de crescer e de receber novos residentes – a estimativa da Organização das Nações Unidas (ONU) é que as áreas urbanas abriguem 68% da população mundial até 2050, que deve chegar a cerca de 10 bilhões de habitantes –, mas não têm conseguido atender à demanda de moradias, infraestrutura e serviços com eficiência. A falta de imóveis é um dos maiores problemas enfrentados pelas localidades atualmente, que vêm buscando diferentes medidas para tentar reverter essa realidade e passar a ofertar mais unidades para todas as faixas de renda.
Os obstáculos a serem ultrapassados para isso são muitos e vão desde regras de zoneamento urbano restritivas (que impõem barreiras para que mais residências sejam erguidas em determinados bairros dos municípios), carência de políticas habitacionais e de investimentos até a atuação de grupos de Nimby (da sigla em inglês, Não no Meu Jardim). Os integrantes desse movimento costumam se opor à edificação de novos empreendimentos em suas comunidades. Para o diretor do Instituto de Uso da Terra e Desenvolvimento Sustentável da Universidade Touro e professor associado da instituição em Long Island (Nova York), Michael Lewyn, o “Nimbyismo” está baseado no pensamento mágico de que não construir mais moradias para um grupo específico de pessoas fará com que elas desapareçam, assim como a escassez de imóveis.
Em artigo para o Planetizen, publicado no ano passado, ele salienta que os Nimbys que se posicionam contra novas unidades a preços de mercado (criadas pelo setor imobiliário sem subsídio direto) – que para ele estão, em grande parte, associados a uma visão política de esquerda – acreditam que se não forem erguidas residências acessíveis, serão disponibilizadas apenas habitações de luxo, voltadas para locatários ou compradores mais ricos. O professor comenta que essa afirmação pode estar correta em algumas situações, mas que está fundamentada no pressuposto que esse tipo de moradia beneficia somente essa parcela da população.
Com a falta de imóveis para as classes mais abastadas, explica Lewyn, os locatários e compradores com mais recursos passam a competir com outros indivíduos pelas unidades existentes, elevando os seus valores. Para ilustrar esse cenário, ele faz uma comparação com um leilão, no qual a residência disputada vai para quem der o maior lance. Se as pessoas mais ricas forem retiradas do certame (pois há outras possibilidades no mercado), haverá menos concorrência e a propriedade pode ser adquirida ou alugada por um preço menor do que no contexto anterior.
Dentro desse panorama, um tema que vem sendo cada vez mais estudado por pesquisadores de distintos países é a filtragem. Esse processo acontece quando uma habitação envelhece e, com isso, sua qualidade e valor caem, ficando mais acessíveis para quem possui rendimentos mais baixos. Ao mesmo tempo que isso ocorre, existe uma movimentação de cidadãos que se mudam para moradias mais modernas e caras, abrindo espaço para indivíduos de faixas econômicas variadas. Esse efeito cascata envolve todo o mercado imobiliário: a edificação de novos complexos de alto padrão libera imóveis para a classe média, que deixa suas unidades para quem tem renda mais baixa.
Por outro lado, pondera o professor da Universidade Touro, os Nimbys com uma tendência política mais à direita, em geral, são contrários à construção de empreendimentos que modifiquem as características e diversifiquem suas regiões, impedindo assim que pessoas e famílias das classes média e baixa consigam viver nas áreas mais centrais das cidades, com infraestrutura qualificada e próximas de opções de trabalho, lazer, comércio, educação e outros serviços. Lewyn acrescenta que, quando as normas de zoneamento são bem-sucedidas na limitação da oferta de residências, isso gera uma série de problemas, como o aumento da procura por habitações em bairros mais pobres, o que leva ao incremento dos preços das moradias nesses lugares.
Aqueles que poderiam adquirir uma casa nesses locais na década de 1970, observa o professor, agora só conseguem alugá-las e aqueles que poderiam locar esses imóveis na mesma época, não têm mais condições para isso. As restrições de uso da terra combinadas a outras leis que dificultam que sejam erguidas mais unidades atingem também a classe média que não encontra alternativas de residências perto de seus empregos. Conforme Lewyn, “os Nimbys de direita pensam no zoneamento urbano como um conjunto de flechas que inevitavelmente alcança o alvo de pessoas pobres indesejáveis”, mas que na verdade funciona como “flechas disparadas por um bêbado” que atingem a todos.
Estudo investiga quem são os Nimbys de um dos municípios mais caros dos EUA
São Francisco, na Califórnia, conta com uma população de aproximadamente 808 mil habitantes distribuídos por uma região limitada pelo Oceano Pacífico e por grandes baías, com pouco espaço para a expansão urbana. Apesar da renda familiar local ser alta em relação a outras cidades norte-americanas, acima de 100 mil dólares por ano, de acordo com o Censo daquele país em 2020, um núcleo familiar é considerado de “baixo rendimento” com um salário de em torno de 120 mil dólares anualmente, relata o levantamento “Nimbyism as a barrier to housing and social mix in San Francisco (Nimbyismo como uma barreira à moradia e à mistura social em São Francisco)”, divulgado em 2021. A grande demanda por imóveis no município e a baixa produção de novas unidades tornam a localidade uma das mais caras dos Estados Unidos e com uma das piores crises de moradia do país.
O chamado “imposto de zoneamento” de São Francisco, valor que os preços dos terrenos são artificialmente inflacionados por causa das regras restritivas de uso da terra para a edificação de residências, foi de mais de 400 mil dólares por casa, aponta pesquisa de 2021 apresentada em matéria da CNN. Em Los Angeles, Nova York e Seattle, esse tributo chegava a 200 mil dólares e em Chicago, Filadélfia, Portland e Washington D.C. era de cerca de 80 mil dólares. Antes uma cidade diversa e boêmia, São Francisco hoje, segundo o estudo da planejadora urbana Georgina McNee e da professora de planejamento urbano da Universidade de Queensland (Austrália) Dorina Pojan, atende às necessidades de uma minoria rica, ligada principalmente às indústrias de tecnologia do Vale do Silício.
Para as autoras, o Nimbyismo é um dos fatores-chave que prejudica a mistura social no município e a construção de mais habitações. Para investigar esse assunto, elas analisaram 20 vídeos de reuniões da comissão local de planejamento, ocorridas entre 2018 e 2019, nas quais foram discutidas propostas de desenvolvimento de moradias. Nesses encontros foram debatidos temas como mudanças no código de planejamento, rezoneamento, complexos de luxo e imóveis acessíveis, que tiveram mais de 720 comentários de aproximadamente 550 indivíduos.
A partir dessas informações, as pesquisadoras descobriram que o Nimbyismo continua dominando as audiências públicas sobre novos empreendimentos e que seus participantes são, na maioria, residentes mais velhos, brancos e financeiramente estáveis, o que é uma barreira significativa – mas não a única – para a diversificação social em São Francisco. Elas verificaram ainda que 63% das pessoas que fizeram comentários nas reuniões tinham mais de 40 anos, com o maior percentual ficando na faixa etária entre os 40 e 60 anos. Além disso, estavam sub-representados grupos com idades dos 20 até os 40 anos e os de 70 anos ou mais.
Outro dado obtido pelas autoras é que 65% dos presentes nesses encontros eram brancos – numa porcentagem maior em comparação com os 48% na cidade em geral. A participação de mulheres e homens foi equilibrada, com em torno de 50% para cada gênero, refletindo a média de São Francisco, porém os migrantes de primeira geração (que falam inglês com sotaque estrangeiro) foram sub-representados, com 13% do total de integrantes nas audiências (em relação aos 35% registrados no município).
A oposição a novos desenvolvimentos, mesmo com a crise imobiliária e a necessidade de mais unidades na localidade para quem tem rendas médias e baixas, é generalizada concluíram as pesquisadoras. Elas reforçam também que os movimentos de Yimby (do inglês, Sim no Meu Jardim) estão ganhando força nos últimos anos, mas que as vozes dos grupos Nimby continuam sendo as mais poderosas em São Francisco – uma realidade que pode ser atestada em outras cidades norte-americanas e de outras nações.
Municípios modificam normas de zoneamento para elevar estoque habitacional
Identificadas por especialistas em planejamento das localidades, economistas urbanos e estudos como um dos principais motivos para a falta de novas propriedades, as leis que norteiam o uso e a ocupação do solo estão sendo revistas por muitas cidades e estados. As regras de zoneamento, assinala a reportagem da CNN, tornaram-se excludente nos Estados Unidos (e em outros países), aumentando a segregação racial e econômica e impedindo que muitos indivíduos comprassem sua casa própria.
As regras rígidas que autorizavam apenas edificações unifamiliares nos terrenos se transformaram em uma característica marcante das localidades norte-americanas e ocupam atualmente aproximadamente 75% das terras destinadas à moradia. Esse fator aliado aos requisitos de tamanho mínimo dos lotes terem sido elevados e os limites de altura introduzidos nas normas contribuíram para reduzir a oferta de imóveis e impedir que famílias se mudassem para bairros com melhores escolas e chances de emprego, complementa a matéria da CNN.
Diante desse quadro, muitos governos municipais e estaduais estão repensando as suas leis de zoneamento para enfrentar o déficit de residências, que é calculado em 6,5 milhões de unidades – a quantidade varia entre as pesquisas, conforme os critérios adotados em cada levantamento. Entre as estratégias postas em práticas pelas administrações, destacadas pelo canal de notícias, estão a legalização de duplexes, triplexes e de pequenos prédios de até quatro andares em áreas antes exclusivas para casas unifamiliares, permissão para a construção de unidades habitacionais acessórias (da sigla em inglês ADUs) e reformas para possibilitar que edifícios acessíveis sejam erguidos próximos a eixos de transporte público.
A eliminação do zoneamento unifamiliar foi mais uma ação desencadeada por estados como a Califórnia, Oregon, Washington, Montana e Maine para aumentar a disponibilidade de moradias. Já cidades como Minneapolis, Arlington e Charlotte, por exemplo, revisaram suas regras nos últimos anos, liberando que mais e diversos tipos de imóveis possam ser construídos. Walla Walla (Washington) foi uma das primeiras localidades dos Estados Unidos a acabar com essa norma, em 2018. Embora tenha aberto o mercado imobiliário do município e dezenas de duplexes e ADUs tenham sido edificados, as alterações tiveram pouco impacto até o momento na acessibilidade às residências, de acordo com a CNN.
Para que os reflexos sejam representativos, agrega a publicação, é preciso associar a modificação nas leis de zoneamento a outras reformas políticas, como requisitos de densidade mínima e mudanças nas regras ambientais e de preservação histórica. Junto a isso, informa o canal, é necessário elevar os subsídios à habitação e os investimentos no setor.
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